物業保潔前期介入與接管驗收（收藏）-格瑞（ruì）戴西Greendash

物業保潔前期介入

（一）物業保潔前期介入的作用

物業公司若在前期介入工作中對保潔（jié）工作方麵的要求關注較（jiào）多，將（jiāng）會為今（jīn）後的（de）物業保潔養護、維修帶來許多便利

主要體現（xiàn）在：

（1）方便物業保潔計劃的製訂。

（2）方（fāng）便物業管理中的維修工作，特別是可以縮短保潔的時間。

（3）能夠保證保（bǎo）潔的質量

（二）保潔前期介（jiè）入的重點

對（duì）於保潔方麵應關注各（gè）樓（lóu）層垃圾桶（tǒng）的設置是否合理；樓層清潔用（yòng）水是否（fǒu）方（fāng）便；在電梯轎廂內（nèi）進行吸塵工作、用電（diàn）是否方便等。同時還應關注天台是（shì）否設置了照明及水龍頭，是否方便進行清潔，以及（jí）關注物業是否設計了垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的（de）設（shè）施。

物業保潔（jié）接管驗收

（一（yī））原有物（wù）業清潔的接管驗收

原（yuán）有物業清潔一般均已竣工交付使用。因此，接管驗收一（yī）般與物業其他項目同時（shí）進（jìn）行。驗收時，應由委托方及物業公（gōng）司的相（xiàng）關專業人員（yuán）共同進行，驗收（shōu）步驟為：

（1）物業公司自檢。在正式移（yí）交驗（yàn）收（shōu）前（qián），物業公司應組織清潔專業人（rén）員對移動的設備設施同時進行自檢。重點檢（jiǎn）查原有物業清潔中已破壞或已損壞的（de）情況；積（jī）水滲漏情況；小區道路、路（lù）燈（dēng）情況；上下水管道係統情況；衛生間、廚房、陽台地麵情況；門窗情況；牆麵情況；清潔建築安（ān）全（quán）情況及破損情況；清潔設施設備的運作情況及破損情況（kuàng）等。

對檢查中發現（xiàn）的問題要分類記好，待正式接管驗收時一並在“接管驗收備忘錄”中向委托方提出。

（2）清潔麵積測量（liàng）驗收。由於原有物業清潔一般資料已不（bú）齊全或與現狀不同。因此，應重新測量清潔的麵積。

（3）清點設備。核對（duì）記（jì）錄水表（biǎo）、電表讀書，清點設備設施。

（4）繪製移（yí）交現狀圖。繪製移交的原有清潔現（xiàn）狀圖，尤（yóu）其對已經被（bèi）破壞的地方要在圖上注（zhù）明，並請移交單位審核簽名後與其（qí）他移交資（zī）料（liào）一起存檔。

（5）清點（diǎn）驗收原有資料。這些資（zī）料包括產權（quán）資料、用地紅（hóng）線（xiàn）圖、規（guī）劃設計圖、設施設備清單及運作（zuò）情（qíng）況（kuàng）記錄、清潔改造記錄及圖紙、原來保養工作記錄或設施設備運作維修保養記錄；建築物（wù）、道路、水池等工程維修保養記錄；清潔用水用電管線分布圖、排水管（guǎn）分布圖、供水係統分布圖、園林（lín）綠地內其他管線分布（bù）圖等。

（6）協商存在問題的解決方法。對於委托方（fāng）不打算解（jiě）決的問（wèn）題要記錄（lù）在（zài）“接管驗收備忘錄”中（zhōng），並有雙（shuāng）方（fāng）簽字證明。

（7）原有的清潔評價及打分等級。在充分分析原有環境清潔衛生情況後，根據（jù）功能重要性及配套設施可將環境清潔衛生劃分（fèn）為1~4級，以方便日後管理。

（8）寫備（bèi）忘（wàng）錄。驗收後要填（tián）寫“接管驗收備忘錄”

（9）資料歸檔。將委托單位移（yí）交的有關資料及“接管接受備忘錄”、接管驗收現狀圖等（děng）分類歸檔，長期保存。

（二（èr））新（xīn）建物業保（bǎo）潔接管驗（yàn）收

1、物業公司自檢

與其他工程驗收一樣，物業公司應在收（shōu）到通知後的規定時間內（nèi）製定（dìng）好驗收方案，組織保潔方麵的專業人員提前（qián）對驗收項目（mù）進行（háng）自檢。自檢時對在前期介入中發現的（de）問題要重點檢（jiǎn）查。關於保潔方麵的檢查（chá）要著重注意一下內（nèi）容。

表2-2 保潔方麵自檢內容

序號	檢查項目（mù）	檢查內容
1	清點公共設施（shī）	（1）清點各公共設施設備是否完好（2）基礎設施是否合格（3）消火栓、消防管配套是否齊全、合格（4）小區（qū）路燈是否合格（5）垃圾池（箱）是否符合標準（6）崗亭是否合（hé）格（7）沙井、化糞池是否合（hé）理（8）有無尚（shàng）未完工的工程（9）有無剩餘的建築材（cái）料（10）房屋各配套設施地麵、牆（qiáng）麵（miàn）是否合理（11）樓梯扶手是否（fǒu）合（hé）理
2	小區道路	（1）道路分布（bù）的合理性（2）道路的排水情況（3）道路用材（cái）及砌（qì）製質量（liàng）（4）伸縮縫及鋪裝表（biǎo）麵有無剝離（5）拐彎半（bàn）徑是否合理（6）路牙及路麵有（yǒu）無剝離（7）有無安全問題
3	管道及排水係統	（1）清潔機具房分布是否合理（2）管道用電取電口分布是否合理；電壓是（shì）否符合標準（3）管道借口是否合理管道安裝是否牢固合（hé）理；配件是（shì）否（fǒu）齊全；運作是否正常
4	街心花園及噴水池	（1）水池深度是否合（hé）理（2）駁岸是否完好（hǎo）（3）深水區（qū）有無防護設施（4）噴水池各噴頭運作是否正常（5）噴水池水泵位置是（shì）否合理（lǐ）；運作是否正常（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理（7）水景植物使用是否（fǒu）合理（lǐ）
5	園林建築及小品	（1）建築及園林小品承受風、雨的能力如（rú）何（2）園林凳、桌及其他園林建築的安全情況，是否傷及人員、是否符合功能要求（qiú）（3）遊（yóu）戲及健身設備是否符合安全標準（4）園林建築油漆（qī）質量有無異常（5）園（yuán）林建築有無崩缺（quē）及塗汙

2、聽取承建單（dān）位的（de）介紹（shào）

在接（jiē）管驗收前，承建單位一（yī）般要向接管單位介紹（shào）工程情況，包括整個工程的整體規劃及設計情況，如室外、室（shì）內（nèi）工程，沙井和化糞池工程（chéng），明暗溝、排汙管道工程，道路工程，給排水工程，電氣設備工程等。在聽取介紹的過程中，接管單位要及時提出有疑問（wèn）的地方，讓（ràng）承接單位解釋清楚。

3、驗收步驟

驗收的步驟同其他工程驗收一樣，在此不多提，具體可參考本（běn）章第二（èr）節的內容。

4、清潔驗收標準

對於清潔驗收的標（biāo）準可參考《城市環境清（qīng）潔（jié）工程施工及驗收規（guī）範》以（yǐ）及（jí）物（wù）業性質、級別要求等具體情（qíng）況進行驗收，一下以表格的形式對（duì）此進行列舉。

表2-3 公共設備驗收標準

序號	項目	驗收標準
1	天台	（1）屋（wū）麵隔熱層、防水層板端縫、伸縮縫遊膏緊貼（2）隔熱板、防水層表麵無裂縫（3）天溝、落水口通暢，管道完好（4）天麵扶欄無破損、變形；無明顯鏽跡
2	消防設施（消防栓、消防箱（xiāng））	（1）消火栓油漆均勻（yún），無少刷、漏刷現象（2）閘門（mén）完好，無滲漏水（3）消防箱、消防管、消防帶等配套設施齊全（4）箱門上標誌（zhì）清楚、箱門玻璃安裝（zhuāng）牢固（5）門（mén）鎖開啟自（zì）如（6）消防管無滲（shèn）漏水（shuǐ），閘門完好
3	小區路燈（dēng）	（1）小區路（lù）燈按設計要求安裝（2）燈具安裝牢固、配件安全、燈罩無損傷；燈泡照明正常（3）燈柱（zhù）安裝牢固（gù），柱麵油（yóu）漆均勻，無損傷和刮花
4	明暗溝、下水道	（1）溝底無斷裂（liè），無積水，溝壁和底抹灰平（píng）整（2）溝蓋板安裝平穩（wěn）、牢固，排水通暢；下（xià）水道（dào）坡度（dù）應符合設計要求（3）基層應（yīng）填實，排水必須通暢（4）窨井吊底應在（zài）15厘米以上，井蓋平整、擱（gē）置穩妥、與路麵齊平，不應有踢（tī）腳現象
5	小區道路	（1）小區道路平整牢固；路麵無積（jī）水，無起砂、空鼓、損（sǔn）傷（2）路沿砌築整齊，灰縫飽滿、無損傷；塊料麵層拚砌整齊，平整穩固（gù）；塊料（liào）麵無裂紋、無缺棱掉角（3）路麵修補的接茬應嚴密（mì）順直、高低平整、用料一致
6	垃圾池（箱）、衝洗水管	（1）垃圾池通水率100﹪；水管安裝牢固，接口處密實、無漏水；水閘（zhá）開關靈活、無漏水（2）水閘箱裝鎖；箱麵無（wú）鏽跡；油漆麵均勻；鎖（suǒ）頭開啟靈活（3）砌築類：砌築平直，底層無起（qǐ）砂、無裂紋、無空鼓；裝飾麵層磚線縫順直，磚麵無損（sǔn）傷（shāng）、無缺棱掉角；投入口和清出的（de）鐵門無（wú）鏽跡，油漆完好（hǎo）均勻，安裝牢固、開啟自如（4）鐵箱類：油漆麵層均（jun1）勻，無損傷、鏽跡；安放地麵平穩（5）塑料類：桶身完好無損；桶（tǒng）底（dǐ）無裂紋、不漏水；配有桶蓋且完好無（wú）損
7	崗亭	（1）鋁（lǚ）材和不鏽鋼類安裝牢固；配件齊全；型材麵（miàn）無損傷；玻璃（lí）無汙漬（2）電（diàn）動（dòng）閘安裝牢固；配件齊全；開啟自如；道閘欄無損傷
8	車庫	（1）露天停車場路麵平整，無起砂、裂紋、空鼓（2）地下停車場車道入（rù）口、出口標誌清楚，油漆均勻（3）單車架焊接牢固平直，油漆麵均（jun1）勻、無鏽跡（4）照明設備配套齊全，燈具完好無損、開關靈活、照（zhào）明正常（5）排（pái）水係統應設有專門的排水溝（參照明暗溝、下水（shuǐ）道驗收標準）
9	沙井、汙雨水池和化糞池	（1）池內（nèi）無垃圾雜物，進排水通暢；池麵無裂痕（2）汙、雨水井和化糞（fèn）池（chí）進出水口高差不小於5厘（lí）米；井蓋擱置穩妥並設置井圖
10	台階（jiē）	踏麵、踢麵無破損（sǔn）；陰陽角無缺口（kǒu）和斷裂
11	景觀、雕塑和（hé）多功能娛樂設施	按設計（jì）標（biāo）準和要求驗收

（2）房屋接管驗收標準（zhǔn）

序號	項目	驗收標（biāo）準
1	頂棚	抹灰麵平（píng）整、麵層塗料均勻，無漏刷、脫皮、裂紋、霜點、滲水痕跡、汙漬
2	牆麵	（1）抹灰麵平整，麵層塗料均勻（yún），無漏刷、麵（miàn）層脫落、明（míng）顯裂痕、汙漬塊料（如瓷磚）麵層粘貼牢固，無缺淩掉角（2）麵層無裂紋、損傷，色（sè）澤一（yī）致（3）對縫砂漿飽（bǎo）滿，線條順（shùn）直。外牆麵無裂紋、起砂、麻麵等缺陷，無滲水現象
3	地（樓）麵（miàn）	（1）毛地麵平整、無裂（liè）紋（2）塊料（如瓷磚）麵層粘貼牢固，無缺棱掉角（3）麵層無裂紋、損傷，色澤一（yī）致（4）對縫砂漿飽滿，線條順直（5）水（shuǐ）泥砂（shā）漿麵層（céng）抹灰平整、壓光均勻，無空鼓、裂紋、起泡（pào）等現象
4	衛生間、廚房和前後陽（yáng）台地麵	（1）衛（wèi）生間上下水道無滲、漏、堵現象；上下水口內不會有較多的建築（zhù）垃圾等（2）衛生間、廚房和前後（hòu）陽台地麵與相鄰地麵的（de）相對標高應符合設計要求，不應有積水、不允（yǔn）許倒泛水和滲漏（lòu）（3）廚房瓷磚、馬賽克無疏（shū）鬆、脫落及凹凸不平；牆麵瓷磚（zhuān）砌築合格；磚塊必須砌實，不能有空鼓（4）磚縫無滲水（shuǐ）現象（xiàng）（5）廚房瓷磚及下水管道有無黏（nián）水泥
5	門窗	（1）開啟自如，門窗與牆麵接觸牢固，無晃動和裂縫出現（xiàn）；目視零配件裝配齊全、位（wèi）置準確、無翹曲（qǔ）變形（2）門鎖與門（mén）連接牢固、開（kāi）啟靈活（3）木門油漆均勻；門（mén）縫線條均勻（yún）、不掉角、無變形（4）玻璃安（ān）裝牢固，無輕（qīng）微晃動現象；玻璃膠縫密實（shí）；玻璃麵層無裂縫、無損（sǔn）傷、無刮花痕跡（5）電子門（mén）開啟靈活（huó）；通話器完好無損、通話清楚（6）不鏽鋼門無鏽跡、刮（guā）花痕跡；窗台泛水正常，無（wú）向室內倒流缺（quē）陷（7）關緊所有窗戶，從天（tiān）麵或（huò）頂層房間窗戶（屬天麵均有簷口的（de）房屋，普（pǔ）通為多（duō）屋住宅區）自上向下均勻澆水，停止澆（jiāo）水後半（bàn）小時逐間（jiān）檢查每個窗台（牆麵）是否有水滲入（8）查詢（xún）天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期錢，先將所有窗門關緊（jǐn）；雨後（hòu）逐間（jiān）檢查牆麵和窗台是否泛水
6	樓梯、扶手	（1）混凝土結構（gòu）的樓梯無（wú）裂縫、麵層無剝落、鋼筋無外露（2）鋼（gāng）木結（jié）構的樓梯用力輕搖（yáo）無輕（qīng）微晃動，安裝牢固（3）鋼筋無鏽蝕、無彎曲（4）木扶手表麵無龜裂；油漆無脫落，色澤一致，表麵平滑，不紮手
7	開關	安裝（zhuāng）牢（láo）固，目視（shì）蓋（gài）板無損壞；開關靈活，開（kāi）啟接觸效果良好
8	照明燈具、衛生器具	（1）用木片或硬竹片等輕碰燈具，看其有無輕微搖晃；燈具與樓（lóu）麵緊貼，零配件（jiàn）齊全；燈罩完好（hǎo）無（wú）損（2）打開所有燈（dēng）具，檢查電源線（xiàn）是否正常，燈具發光正常，產品要合格，使用壽命達到要求；室內公共照明燈全部接通連續工作3天；統計有多少自（zì）然損壞的（3）衛生器具質量良（liáng）好、接水不得滲漏、安（ān）裝應平整、牢固、部件齊全、自（zì）動靈活、麵層無汙漬和刮花痕跡；接水軟管無（wú）鏽跡
9	供水係統	（1）安裝牢固無晃動（2）打開每棟的供水總閥門（mén）（注意關（guān）閉（bì）室內的水閥），看管道（dào）是否完（wán）好無損、無滲漏、無鏽跡（3）管道借口無滲水（4）水龍（lóng）頭和水閥流水通暢，接口無漏（lòu）水
10	排汙管（含（hán）塑料管）	（1）安裝牢固、外觀完好無損、配（pèi）件齊全（2）從樓上的各排水口注（zhù）水，樓下目視管道接口密實無滲水（3）樓上的排水通暢無（wú）堵塞（4）鑄鐵管灌水後無滲漏水；表麵無鏽跡、裂紋；麵層油漆均勻
11	地漏	地（dì）漏（lòu）過濾鐵箅安放穩固；管縫密實、無滲漏水、無堵塞、排水通暢
12	防盜網	安裝牢固；焊接點密實；麵漆均勻、無脫皮（pí）和漏刷現象、無明顯痕跡
13	室（shì）內配電箱	（1）安裝牢固、配（pèi）件齊（qí）全（quán）；試操作一次空氣開關等控製正常（2）開關符合（hé）型號規定（dìng）（3）導線與設計相符，布線規範；目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活
14	噴漿	基層應處理（lǐ）幹淨，無汙跡、油漬；基層裂縫和釘眼應填補平整，噴塗後無痕跡（jì）；漿（jiāng）液應攪拌均勻，色澤一致；噴塗應（yīng）均勻，不得露地麵、掉粉（fěn）、起皮，應清晰潔淨（jìng）、線條平直；保持門窗燈具潔淨
15	水磨石	表麵必須平整、光滑；石粒應密實、顯露均勻；分格清晰、不應有砂（shā）眼、磨紋
16	其他	掛物勾、晾（liàng）衣架應牢（láo）固；煙道、通風道、垃圾道應暢通（tōng）、無阻塞（sāi）物