物業保潔管理概述

物業保（bǎo）潔工作的意義，保潔管理的範圍、內容，物業保潔管理（lǐ）機構、職責及保潔工作標準，物業保潔（jié）員行為（wéi）規範及培訓。通過學（xué）習，掌握保潔工作計（jì）劃的製定，熟悉保潔工作標準和檢查（chá）方法，了解物業保潔工作對員工的素質和能力（lì）的要求、保潔部門及（jí）員工的職責、勞動紀律約束。

物業保潔管理

物業保（bǎo）潔工作是現代物業管理的一項重要內容，高質量的物業保潔服務，是（shì）業（yè）主和使用人的唯一要求。現代物業保潔工作需要具（jù）備專業清洗知識（shí），需（xū）要有（yǒu）責任心、有禮貌的員工，更需要有（yǒu）保質量、守信（xìn）譽的企業，使管理到位，事半功倍。

物業保潔的具體內容分為（wéi）四個方麵：清掃和保潔（jié），生活廢棄（qì）物的清除，“黑色汙染”的防治，滅蟲和滅鼠。

物業保潔管理（lǐ）保潔管（guǎn）理工作的實施首先是物業管理製度的實施：指導班長、清（qīng）潔員工作，確保達到標準。巡視檢査衛生情況，及時解決問題，處理好與社區清潔衛生管理部門的關係（xì），進行維護環境（jìng）衛生的宣傳教育，搞好衛生設施建設和維護；其次是製定相關規定；第三，製定保潔工作計劃及保潔工作操（cāo）作規程第（dì）四，製（zhì）定保潔部門（mén）獎懲條例「第五，對物業保潔（jié）員的培（péi）訓。

物業保潔管理機構（gòu）、職責及（jí）保潔工作標準物（wù）業保潔（jié）部人員安排一般有：外牆清潔工、樓麵清潔工、大堂清潔工、廣場清潔工、機動清潔工、倉庫保管員、清潔監督（dū）員。每個工種其任務和職責各（gè）不相同。

保潔工作標準（zhǔn）及檢査方法。

保潔人員應遵守的八項（xiàng）勞動紀律（lǜ）。對保潔人員（yuán）的（de）素質要求。

物業保潔（jié）員行為規範及培訓物業保潔（jié）員培訓：物業保潔工作培訓的方（fāng）式有崗前培（péi）訓、在職提高等。培訓內容（róng）有進行職業道德（dé）、勞動紀律、文化修養、科學（xué）知識（主要是消殺藥劑的（de）使用、保潔劑的使用、機械設備的操作、操作規程的製定）、工作職（zhí）責（zé）等方麵的培訓。

培訓形式（shì）：脫產培訓，崗上（shàng）培訓、隨時提高、進行學曆教育、外出考査等。

培訓方法有：講授法、研討會或討論法、視聽法、情境模（mó）擬法、學徒法（fǎ）等。

一、物業保潔管理（lǐ）的（de）內容

保潔管理是指為保（bǎo）持物業（yè）管理區（qū）域內公用（yòng）部位和公共場所的整潔而進行的管（guǎn）理服（fú）務。保潔的具體工作範圍是：

1.物業管理區域內（nèi）公共部位，指樓宇（yǔ）內從底層（含地下）到（dào）頂樓天台的所有公用部位，包括：樓梯、大廳、手扶電梯、電梯間、公（gōng）用衛生（shēng）間、公共活動（dòng）場所、牆，以及車道、人行道、水溝、走廊、安全通道、欄杆、路燈、庭園燈、吸頂燈、建築物外牆等。

2.物業管理區域內的（de）公共場所，指物（wù）業區域內（或大廈（xià））的道路、綠化地帶（dài）、公（gōng）用（yòng）停車（chē）場、公用娛樂場所等所有公共（gòng）場所。

3.物業管理區域內的生活廢（fèi）棄物，指物業區域內的生活廢棄物，主（zhǔ）要包括垃圾和（hé）糞便兩大類。

針（zhēn）對物（wù）業保潔管理的範圍，其工作內容是：

2.物業保潔與綠化

1.清掃和保潔清掃和（hé）保潔就（jiù）是進行清潔衛生掃除（chú）和保持清潔衛生。清掃和保潔所涉及的範圍非常廣，包括公共（gòng）場所、道路、綠化帶和公（gōng）共設施，以及樓（lóu）宇裏麵的公共部位，如（rú）門窗、燈具、電梯間、衛生間，樓宇外牆（qiáng）的粉刷等；清掃和（hé）保潔（jié）所涉及的知識非常多，不同的建築材（cái）料需要使用不同的清潔劑，不（bú）同的建築部位需要使用各種不同的機械（xiè）設備，包括（kuò）吸塵器、磨光機、洗地毯機等；清掃和保潔工作還要做好業主及使用人的工作，沒（méi）有廣大的業主和使用人（rén）的積極配合，衛生保潔工作同樣是搞不好（hǎo）的。

2.生活（huó）廢（fèi）棄物的清除生活廢棄物（wù）主要是指生活垃圾，當然也包括裝修垃（lā）圾、廢舊家具等。這些生活廢棄物的（de）隨便拋棄不僅汙染環（huán）境，還危及人們的健康。所以，要采取措施，力爭生（shēng）活垃圾袋裝化；同時還要及時收（shōu）集，及時清運，大力改善人們的（de）生活質量。

3.“黑色汙染（rǎn）”的防治“黑色（sè）汙染”就是指某些人在（zài）建築物、構築物、樹（shù）木及其他設施（shī）上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫（簡稱“三亂”），是造成環境汙染的通（tōng）稱。“黑色汙染”不僅破壞了環境的原有麵貌，還造（zào）成視覺汙染，引起（qǐ）人們的厭（yàn）惡（è）。所以，要加強對“黑色汙染”的防治工作，集中開辟一些廣告欄，允許人（rén）們在那（nà）裏張貼；通過宣傳和紀律（lǜ）約束，禁止人們（men）隨意亂寫、亂畫；對已經出現的（de）現象（xiàng）要及時清除。

4.滅蟲、滅鼠主要是指（zhǐ）對影響人們生活質量的“四害”，以及其他（tā）害蟲和病菌的消殺。

二、保潔管理工作製度（dù）的實施

保潔工作除了由專人負責管理（lǐ）和服務外，還應該同公眾（zhòng）共同參與，共同維護，所（suǒ）以在做好保（bǎo）潔工（gōng）作的同時，應該進行宣（xuān）傳和（hé）教育，倡導公共衛生的集體參與（yǔ）與維護。保潔管理工作公眾參與共同維護可以通過（guò）物（wù）業（yè）管理公約的方法進行約束和規範。物業管理（lǐ）人員通過宣傳教育業主和使用人，提（tí）高環境保護意識（shí），糾正（zhèng）不良衛生習慣，共同維護（hù）物業環境，使業主和使（shǐ）用人自覺地參與物業環境管理工（gōng）作環境衛生保潔工作，一是要經常，二是（shì）要保持。

（一）物業管理製度（dù）的實施

1.指導領班、清潔員工作，確保達到標準（zhǔn）

為了確實保證衛生保潔製度（dù）的貫徹和落實，搞好衛（wèi）生保潔工作，物業管理企業的領導，特別是部門的領導要將企業的保潔製度、各項管理（lǐ）工作的要求（qiú）以及（jí）每一個工作崗位的職責，落實到每（měi）一名員工，使他們能夠自覺地（dì）按照（zhào）具（jù）體的崗位職責去（qù）要求自己。同時要具（jù）體指導領班（bān）和（hé）清潔員的工作，以確保每一項（xiàng）具體（tǐ）工作的要求能夠得到落實，並能夠（gòu）達到規定的標準。

2.處理好與社區清潔衛生管理部門的關係

物業區域的（de）環境衛生（shēng）管理工作，是整個城（chéng）市環境衛生管理工作（zuò）的一部分。所以，物業管理企業一定（dìng）要處理好與社區清潔衛生管（guǎn）理部門的關係。一方（fāng）麵在業務上需要他們指導監督，另一方麵許多工（gōng）作需要他們來完成，如垃圾的清運和汙水處理等等。

3.巡視檢查衛生情況，及時解決問題

為了確實（shí）保證衛生保潔製（zhì）度的實施和物業區域的環境衛生，要加強衛生情況的巡視和檢查，可（kě）以（yǐ）從內、外兩個方麵來進行。從企業內部來說，要采取定期或不定（dìng）期的檢査（chá）。在檢（jiǎn）查時，要會同有關部門的領（lǐng）導（dǎo）、檢（jiǎn）查（chá）員等共同巡視，該表揚的要（yào）表揚（yáng），該批評的（de）要批評；對檢査出來的問題要提出妥善的解決方法。從企業外部來說，保潔部門應該將有關要求和標準公之於眾，自覺地接受業主和使用人（rén）的監督和檢査。

4.進（jìn）行維護（hù）環境衛生的宣傳教育（yù）

環境衛（wèi）生管理工作，一方麵需要專門管（guǎn）理機構和（hé）人員負責“清掃”，另一方麵也需要大家來共同“維護”，這個“大家”既指管理者自身，也指每一位業主和使用人，“清掃”是必（bì）要的，“維護（hù）”才是根本的。所以，一定要加強維護環境（jìng）衛生的宣傳教育工作，使每（měi）一個人都（dōu）能認識到它的重要性，提高維護環境衛生的自覺性，養（yǎng）成良好的衛生習慣，使業主和使（shǐ）用（yòng）人也積極投入到維護環境衛生的工作中來。在雙方共同努（nǔ）力下，創造出優（yōu）美、清潔、衛生的（de）物業環境。

加強維護環境衛生的宣傳教育工作可以在多種場合下進行，如在（zài）開發商開盤售樓時、在產權單位分房時，以及在業主和（hé）使用人辦理入（rù）住手續時，主動和有關單位（或部門）聯係，尋找最佳時機，利用廣播、牆報、廣告紙等形式進（jìn）行宣傳教育（yù），訂立“約法三章”，對於屢教不改的極少數人或某（mǒu）種現象可以采取典型曝光的方法，在業主委員會、居（jū）民委員會和（hé）有（yǒu）關單位的配合下，公布其不文明的（de）行為，以教（jiāo）育他人。

5.搞好衛生設施建（jiàn）設和維護

維（wéi）護物業區（qū）域的環境衛生，必須（xū）有一定的衛生設施建設。在公共場所，除了必備果皮箱、垃圾桶外，還要合理（lǐ）地（dì）配置衛生間。“合理”就是布局合理，方便人們使用（yòng），標誌十分醒目，人（rén）們容易找到。在物業區域，特別是物業小區還要搞好垃圾屋或垃圾亭建設，以便收集、運送垃（lā）圾。

（二）相關規定

對少數不懂得愛護公共利益、缺乏（fá）社會（huì）公德的人要作（zuò）出一些相關的規定，要求每一個（gè）人都要遵守，並（bìng）將其貼在顯要之（zhī）處或（huò）與業主公約一同發放。

1.按政府的規定，業主或使用人飼養（yǎng）的寵物如果擾民（mín）或造成環境汙染，小區管理部（bù）門協同公（gōng）安機關進行處理。

2.小區內各（gè）單位和住戶要嚴格遵守袋裝垃（lā）圾的規定，定時、定（dìng）點傾倒垃（lā）圾。不得亂倒垃圾、雜物、汙水，不（bú）得隨地（dì）吐痰、便溺，違（wéi）者罰款並負責清掃現場。

3.小區內各單位和住（zhù）戶裝修（xiū）施工時（shí），應每天清掃散落的垃圾（jī）廢料，並（bìng）將廢棄物放到指定地點，不得棄於走廊等公共場所，違（wéi）者負責立即清理（lǐ）並依情節處以罰款。

4.商業、飲食點及其他單位應按指定地點置放垃圾，對不按指定（dìng）地點置放垃圾者，依情（qíng）節處以罰款。

5.店容、店貌要（yào）整潔，店容、店貌不整，環境衛生不清（qīng）潔，有蚊蠅孳生地的單位，依情節處以罰款，情節嚴重（chóng）的報請有關（guān）部門責令其（qí）整（zhěng）頓，直至取消其在小區（qū）內經營的資格。'

6.任（rèn）何單位或（huò）個人均不（bú）得在公（gōng）共場（chǎng）所堆放物（wù）品及材料，不得擅自擴大經營場地。

7.積極參加有關（guān）部門（mén）組織的愛國衛生運動。

三、製定（dìng）保潔工作計（jì）劃及保潔工作操（cāo）作規程

1.保潔（jié）工作（zuò）計劃

為做好（hǎo）物業保潔工作，應該對物業管理區域（yù）內製定保潔工作計（jì）劃，根（gēn）據計劃定期進行保潔並實施督促和檢查，使保潔工作有章可循，有據可依，以提高保潔工作（zuò）的效率和質量。

計劃（huá）是指工作或行動以前預先（xiān）擬定（dìng）的具體內容和步驟。公共衛生清潔計劃按時間要求（qiú）可分為日常清掃計劃、周計（jì）劃、月計劃和年（nián）計劃等。各項計劃一般包括以下內容：保潔部位、保潔時間及（jí）循環（huán）周期、保潔次數等。

日常清掃計劃是對那些容易造成汙染的部位，如地（dì）麵、樓梯、牆裙、廢物桶、痰盂等進行（háng）的每天清（qīng）掃計劃。周計劃、月計劃和年計（jì）劃（huá）等是指在日常清潔衛生的基礎上，擬定一個定（dìng）期清潔計劃（huá），將那些（xiē）不必每天清掃或平時不易做（zuò）到、做得不徹底的項目全部（bù）清掃一遍的保潔計劃。物業及相關區域內（nèi）的保潔工作可製定日保（bǎo）潔計劃、周保潔計劃、月保潔計劃或季保潔計劃、年保潔計劃。不同的物（wù）業管理企業可以根據各自的合同約定對（duì）具體計劃（huá）內容作適當調整。一般包括以下幾個方麵：①保潔前期介（jiè）入；②公共區（qū）域（yù）日常保潔；③石材保養；④二次供水水池清洗；⑤化糞池清疏；⑥外牆清洗；⑦滅蟲、滅（miè）鼠。

小區內樓宇的保潔工作一天兩次，分別是業主上班前（qián）和業（yè）主下班前的兩次清潔工作（zuò）。

天然（rán）光麵石材保養為晶麵處理、拋光（guāng），平時進行推塵、洗地；人造光麵石材保養為打蠟、拋光，平時以推塵為主。原則上晶麵處理或打（dǎ）蠟的保養每月不少於一次（cì），推塵等日常護理每天進行（háng）。

二次供水水池由專業公司清洗，每季度清洗（xǐ）不少於（yú）一次，平時若發現汙染蟲（如紅蟲等），要增加（jiā）清洗次數。對化糞池清疏，小區原則上每半年不（bú）少於一次，但入住人口低於1000人或第一年的新樓盤可視化糞池（chí）情況而定。

對外牆清洗，小區原則上每年至少（shǎo）一次。

滅蟲，原則上每月（yuè）不少於一次；滅鼠（shǔ），根據鼠情檢測情況而定。

2.保潔操作規程

物業保潔（jié）工作是一項專業的、有序的、目的性極強的工作。為了保證（zhèng）物業保潔計劃的順利實（shí）施，保證物業保（bǎo）潔質量和效率，要對（duì）各保潔部位操作程序及（jí）保（bǎo）潔（jié）設（shè）備的操作和使用製定保潔操作規程。保潔部位操作程序的內（nèi）容包括：保潔部位名稱、保潔（jié）操作時間、保潔方（fāng）式（shì）、保潔（jié）工作流程及保（bǎo）潔注意事項。保潔設備的操作規程的內（nèi）容（róng）包括：保潔設備名（míng）稱、保潔設備用途、保潔設備操作流程、保潔設備保養及保潔設備使用注（zhù）意事項。

一般地，日常衛生保潔與保潔機具的操作規程包括（kuò）以（yǐ）下幾方麵（詳細內容見第二章）：①硬質地麵處理程序；②地毯（tǎn）清潔程序；③硬質牆麵保潔程序；④玻璃清潔程序；⑤高空掃塵程（chéng）序；⑥衛生間清潔操作程序；⑦公共區域保潔操作程序；⑧固漬處理程序；⑨計算機等辦公設備清潔程序（xù）；⑩保潔機械保養程序；⑪抹布、地拖使（shǐ）用程序；⑫消、殺（shā）、滅處理程序；⑬外牆清（qīng）洗工作程序；⑭化糞池清潔處理程序。