物業（yè）清潔管理模式有哪幾種？

物業清潔管理的（de）運作模式因物業管理公司管理方式、合作（zuò）期限、管理權（quán）限、管理目標及管轄範圍清潔情況和檔次的不（bú）同（tóng）而不同（tóng）。在選擇（zé）采用何種運作模（mó）式（shì）之前（qián）應首先了解（jiě）：（1）物業管理公司管理目（mù）標、管理酬金及運作模式。（2）管轄區域的環（huán）境清（qīng）潔麵積大小及檔次（cì）定位。（3）公司的人力、物力等資源情況。（4）當地清潔行業專業公司的運作情況等。在充分了解上述情況後，根據公司的實際情況采取相應的運作模式。一般來說，物業清潔管理的（de）運作模式有自行管理模式、合作管理模式、子公（gōng）司管理淩式及外包管（guǎn）理模式（shì）等（děng）幾種。總的來說，物業清潔管理具有組織專（zhuān）業化、服（fú）務一體化、社會（huì）化的趨勢。

一、自行管理模式

所謂自行管理模（mó）式（shì），是指物業管理公司具有專門的清潔隊伍，有較雄（xióng）厚的技術力量及設備，自主完成公司管轄範圍內所有的清潔日常（cháng）管理。在自行管理的模式下，物業公司擁（yōng）有較完整的清潔專（zhuān）業隊伍，較齊全（quán）的清潔設備及操作工具，能夠獨立完成對大廈（xià）（小區）各公共區域設施設備的日常養護管理。自行管理模式（shì）下，物業清潔管理（lǐ）從屬於環境服務部或單獨成立（lì）一（yī）個清潔部。自行管（guǎn）理模式具有以下（xià）特點：

（1）物業管（guǎn）理（lǐ）公司具有較完善的環境清潔（jié）隊伍，環（huán）境清潔技術力量較為（wéi）雄厚，清潔設備（bèi）較為齊（qí）全，因（yīn）此物業清潔管理公司除了可以保證自己所管（guǎn）轄（xiá）範圍內環境清潔（jié）管理的水平外，還可以充分利用已有的（de）人（rén）力資源開展對住戶（業主）及（jí）對外的多種經營服務，為公司創收（shōu）。

（2）物業清潔（jié）管理公司具有較完善的工具（jù）及機器設備。在自行管理模（mó）式下，由於清潔工種相（xiàng）對較齊（qí）全，環境清潔管理（lǐ）用具（jù）及機器也較完善，這樣更方便清潔管理。

（3）清潔（jié）人員及物質的調配具有較大的靈活（huó）性，方便管理，並能減少浪費。

（4）由於（yú）人員較多，會造成公司人員機構臃腫，公司負（fù）擔也較重。但是如果能夠充分發揮員工的創造力，也可（kě）以為公司帶來可觀（guān）的收入，將負擔轉變為動力（lì）。

在自行管理模（mó）式下，可設主管一名，全麵負責（zé）公司的清潔工作（zuò）。清潔主（zhǔ）管下每20個員工設清（qīng）潔助理主管（副主管）兼技術指導一名，清潔（jié）管理部分每10個員工設領班兼技術員一名（míng），不足10個員工的也應設領班兼技術（shù）員（yuán）1名。也（yě）可按綜合勞動定額配置保（bǎo）潔員每70⑻一（yī）120⑻平方米配置1人。幹部（bù）配置，10萬平方米以下配主管1人，不（bú）設班組長。20萬一50萬平方米配主管1人，技術員1人，班（組）長2人。50萬平方米以每增（zēng）加20萬（wàn）平方米增設班（組（zǔ））長1人。如果公司的保潔部分規模較大（員工在40人以上（shàng）），經常對外承包（bāo）工程且收入較好的，可設一名（míng）保潔經理。

二、合作管理模式（shì）

所謂合作（zuò）管理模式（shì），是指在物業清潔管（guǎn）理中有一（yī）部分工作由物（wù）業清潔（jié）管理公（gōng）司（sī）的清潔管理人員自行完成，而另一部分工作則由物業清潔管理公司出資由社會其他（tā）專業公司或專業清潔公司來完成。它是物業清潔管理與專業公司合作組成管理機構，負責物業清潔管（guǎn）理的運作。比較典型的例子是物業需對外牆進行清洗，而自己又沒有專（zhuān）業的清潔技術人員及高空作業機械，這樣就由社會（huì）上的專業公司承包完成（chéng）。合作管理模式具有以下特點（diǎn）：

（1）可以充（chōng）分利（lì）用社（shè）會資（zī）源，減輕物業公司的負擔，在（zài）合作（zuò）管理的模式（shì）下，物業（yè）管理公司不必花大量的資金去購買一（yī）些不太常用的專業機器、工具，而是根據目前社會分工越來越細的特點，充分利用社會上的專業資源，把一些不太常（cháng）做的、專業化極（jí）強的工作交由（yóu）社會上相應的（de）專業公司來完成，以減輕物業管理公司的負擔。

（2）人員少，管理容易。在合作管理的模式下，清潔（jié）工作人員相對較少，機（jī）構（gòu）設置簡單，但操作層的員工還由（yóu）物（wù）業公司控製（zhì），因此管理起來相對容（róng）易。

（3）清潔管理具有消費性。由於清潔工作人員相對較少，不可（kě）能開展大規模的多種經營和對外創（chuàng）收活動。清潔管理費用的支出遠大於清潔創收，使清潔（jié）部門成為一個消費部門。合作模式下（xià）清潔部門在做（zuò）好工作的（de）前提下應盡量控製費用支出，減

少物業管理公（gōng）的負擔。

（4）物業4潔管理費用（yòng）受市場影響較大。一些專業性較強（qiáng）的工作由社會上的（de）專業公（gōng）司來完（wán）成，因此當市場價格變化時，物（wù）業清潔管理費用也難免會隨（suí）之波（bō）動。

在合作管理的（de）模式下，清潔（jié）人員及崗位設置（zhì）一般相對簡（jiǎn）單。一般清潔工作歸人環境部（bù），由環境部經理統一領導。環境（jìng）部經理（lǐ）下不再設專管清潔的（de）經（jīng）理，隻設清潔主管兼技術（shù）指導一名，全（quán）麵（miàn）負責清潔管理工作。主（zhǔ）管（guǎn）之下，根據公司所管轄麵積（jī）大小及管理處的分布情況（kuàng），每10—15名員工設領班1名，或每個（gè）管理處設領班一名，負責某一區（qū）域清潔管理（lǐ）工作。領班可兼技術員（yuán），亦可在領班之下根據工種需要每班另設技術人員1一2名，負責管理（lǐ）範圍清潔工作的技術指導。

三、子公司管理模式

子公（gōng）司（sī）管理（lǐ）模式，是指物業管理公司出資注冊成立清潔子公（gōng）司，並將本（běn）物業公司管轄（xiá）範（fàn）圍內的（de）清潔管理養護、保潔（jié）及有（yǒu）償服務等工作（zuò）給清潔子公司統一管理。在子公司的模式下，清潔子公司作為獨立法人有自（zì）己的章程、人事及財（cái）務（wù）製度，對物業（yè）管理公司內部以相對獨立的體係運（yùn）作，對外及業主（zhǔ）（住戶）則以（yǐ）物業管理公司的名義聯係業務。物業管（guǎn）理公司將各管理處的（de）清潔員劃給自己的清潔公司管理，並由（yóu）各管理處進行工作（zuò）質量（liàng）監督。子公司式管理模式有以下特點：

（1）物業清潔管理更加專業化、服務一體化，服務質量（liàng）更有（yǒu）保證（zhèng）。子公司模式下，由於（yú）子公司是按照專業公司的條件要求注冊成立的，子公司具有環境清（qīng）潔各方（fāng）麵的人才，使得（dé）清潔管理服務更加專（zhuān）業化。子公（gōng）司（sī）不但在物業管理公（gōng）司轄區內進行清潔管理工作，而且還在（zài）外麵承接清潔工程及（jí）清潔（jié）管理工作，管理人（rén）員（yuán）的信（xìn）息（xī）更靈通（tōng），經營更（gèng）豐富，有助於提高清潔管理服務水平。

（2）子公（gōng）司管理模式能有效控製（zhì）清潔管理費用。由於各管理處清潔管理費用均是經過測算後以合理的價格撥給子公司，各管理處每年的清潔管理（lǐ）費用相對穩定，清潔維護所引起的不可預見費用相對減少，而且由於子公司還對外經營，清潔管（guǎn）理費用無需（xū）完全（quán）儂賴公司（sī）投（tóu）人的（de）清潔費用，對物業管（guǎn）理公司總部來說，清潔子公司的（de）經營（yíng）收入還可以填補（bǔ）清潔管理費用（yòng）的支出，可以有效地控製清潔管理費用。

（3）子公（gōng）司管理模式（shì），機會（huì）與風險並存。子公司作為一個對外經營的專業公司，本身就具有一定的風險，物業管理公司（sī）作為母公（gōng）司，具（jù）有連帶責任。如果清潔公司經（jīng）營（yíng）得好，收益不錯，物業管理公司也（yě）會獲利。如果清（qīng）潔公司（sī）經營（yíng）得不（bú）好，物業管理（lǐ）公司將會因連帶責任而背上（shàng）包袱。

在子（zǐ）公司管理（lǐ）模式下，本（běn）物業（yè）公司的清潔工作（zuò）質量管理可歸人工程環境部（bù），由工程環境部統一管理，而子公司自己設公司（sī）經理一名，職位（wèi）相當於物業（yè）公司部門經理，直（zhí）接對總經理負責（zé），根（gēn）據子公司運（yùn）作規模及業務範圍可設副經理或助理經理（lǐ）1一3名，管理主管若幹（gàn）名，工程主管若（ruò）幹名，主管以下按每8—10名員工設領班（技術員）1名。

四、外（wài）包（bāo）式管理模式

外包式（shì）管理模式就是（shì）物業管理公司（sī）不設（shè）專門的清潔管理隊伍，隻設1一2名專職或兼職（視清（qīng）潔麵積大小而定）的清潔（jié）質量管理人員，將物業管理公司管轄範圍內的所有環境清潔項目，發包給社會上的專業清潔公司進行管理（lǐ）。外包式清潔管理對於一（yī）些清潔範圍不是很大的物（wù）業公司來說（shuō），是一個精簡公司（sī）機構、減輕公司負（fù）擔的好（hǎo）方（fāng）法。外包式管（guǎn）理模式（shì）具有以下特點：

（1）物業公司（sī）機（jī）構精練。對管轄清潔麵積不大的物（wù）業（yè）管理公司來說，要管理得好，就必須（xū）有較（jiào）完善的設備及技術較好的專業人員，這就勢必會加重物業管理公司的負擔，也浪費資源。而外包給專業公司，既可精簡物業管理公司的人員機構，又可利用專業公司的設備及技術力量進（jìn）行管理，管（guǎn）理質量（liàng）上有保證，可謂一舉（jǔ）多得。

（2）易於控製成本（běn）。物業（yè）清潔（jié）管理費用相（xiàng）對穩定，易於控製成本，外包給（gěi）專（zhuān）業清潔公司的（de）管（guǎn）理費用由雙（shuāng）方商定，在某段時間內會穩定不變的。

（3）管理難度相對（duì）比較大。由於我國目前專業清潔公司的清（qīng）潔人員綜合素質參（cān）差不齊，管理難（nán）度較大，不同的公司對（duì）員工的要求不同，尤其從事非服務業的專業公司往往不太注重儀容儀表及禮貌禮節，往往會給（gěi）業主（住戶）帶來一（yī）些不便，而外來人員的增加（jiā），也使（shǐ）小區管理的治安（ān）難度加大。

（4）清（qīng）潔管理的靈活性較差。清潔管理外包後，由於物業管理公司已不再有專業清潔隊伍，從事日常一些零星的會（huì）議或迎檢活動（dòng）、業主有償服務及防洪防風等應急行動等，靈活性較差。

外包式管理雖然可以減（jiǎn）輕物業管理公司的負擔，但因有（yǒu）上述（3）、（4）項缺點，目前國內一般具有一定清潔規模的物（wù）業公司都不太喜歡采用外包模式。

選擇外包專業清潔公司時，必須考察其是否具備以（yǐ）下條件：

具有承擔清（qīng）潔（jié）、垃圾清運業務的資質；有能（néng）力（lì）履行承包合同的義務與責任；有能（néng）力承擔違約責任，社（shè）會信譽好（hǎo）；合理的服務價格。

在外包式管理模（mó）式下，物業管理公司一般不再設清潔操作員工，隻在工程環境部下設一名專職清潔（jié）工作質量（liàng）管理員（一般要求其有較豐（fēng）富的經驗及較全麵的技術），全麵負責公司管轄範圍（wéi）內清潔麵積及管理費用測算，分包商資格評審標準製定及評審，分包商工作（zuò）質量評審，清潔改造方案審核，清潔管理資料管理，清潔管理（lǐ）標淮製定，對各管理（lǐ）處清潔質量進行檢查、給予技術支持等（děng）工作。而各管理處設一名環境管理員（可兼職），負責對分包商的日常（cháng）清潔管理（lǐ）工作質量進行檢查（chá）及原始工作資料的收集與存（cún）檔，負責每日實付款項及不合（hé）格項目（mù）扣款項目的核算。

在日常工作中，物業部除製定上述規定和管理辦法外，還要（yào）規定清潔工人的工作標準操行等。應（yīng）以合約形式約定雙方的（de）行為規範（fàn），並附帶經（jīng）濟責任。