物業清潔項目運營管理【典藏版（bǎn）】-格瑞戴西Greendash

釋義：在清潔項目管理中，要（yào）製作好項目“8控”，即項目管理中的“人、財、材料、設備管理、管理方法、培訓、安全管（guǎn）理、總體目（mù）標”是每個項目管理者必須要重點關注的（de）節（jiē）點。

以城鄉（xiāng）環衛一體化為例，做好前（qián）期計劃（huá）安排=運營十表，項目經理在日常事（shì）務管理中運用“一圖三表”法，在良好溝通下，使整個團隊行程自覺（jiào）執行的習慣，產生良好的化學反應（yīng）。最終實現“員工職（zhí）業化、企業運營自動化”的局麵。

運（yùn）營十表法

【項目運營十表管理（lǐ）法】

一、項目洽談與運營成本（běn）預定（dìng）。

1、首先要充分了解當地的風土人情。

掌握當地的國民經濟總產（chǎn）值（GDP）情（qíng）況與人均（GDP）、地方財政收入和人均地方財政收入、人均可支配收入、本年度（dù）社會（huì）平均工資基（jī）數（shù）和（hé）最低工資標準等數據；更要知曉社會（huì）勞動保險繳納情（qíng）況（養老保險：單位（wèi）20%、個人8%；醫療保險：單位8%、個人2%；工傷保險（xiǎn）：單位0.6%；個人不繳；失業保險：單位2%、個人1% ；生育保險：單位0.8、個人不繳）。

2、掌握（wò）當地行政區域麵積是多少平方公裏、每平（píng）方（fāng）公裏平均多少人、有多少個行政村和自然村、總人口是多少、每個村的人口及戶數有多少（以上年度的統計年鑒數值為準)；並且要了解（jiě）國、省、縣道及連（lián）村（cūn）路是否納入服務範圍。

3、掌握（wò）該項目城區或農村是否有垃（lā）圾轉運站，各個垃圾轉運站服務半徑有多少公裏（lǐ）和（hé）到達垃圾處（chù）理廠的距離為多少公裏。

4、掌（zhǎng）握鎮區（鎮駐地）的人口數量和保潔（jié）麵積、需要（yào）保潔作業的道路數量與名稱、每條道路的（de）起止點和麵積（長（zhǎng）、寬），以及駐地（dì）保潔是否（fǒu）需用（yòng）灑水車、掃路車等保潔作業車輛。

5、掌握城區常住人口及流（liú）動（dòng）人口數量，道路數量和總（zǒng）麵積，以（yǐ）及每條道路的名稱（chēng）、起止點和（hé）麵積（長、寬）；了解道路中（zhōng）間有無隔離帶（dài）、兩（liǎng）側有無隔（gé）離帶和人行道，機（jī）掃作業時需（xū）要保潔幾個麵。掌握公廁的數量和具體（tǐ）位置，各個（gè）公廁日常保潔所需配（pèi）套的工具、衛生用（yòng）品、水（shuǐ）電、維修、糞便處理等所需花費的費用（yòng）；各個集貿地點的具體位置和日垃圾產（chǎn）生量。

6、掌（zhǎng）握甲方是否提（tí）供垃圾（jī）中轉站，了解各類作業車輛和垃圾桶的類型與規格，能否與垃圾中轉站（zhàn）設備配套使用。

7、根據需要進行機械作業的道路長度和具體保（bǎo）潔要求來配備清掃車、灑水車、高壓（yā）衝洗車、霧炮車（chē）等作業（yè）車輛（liàng）和數量。了解車輛作業所需水（shuǐ）源類型和水源地位置以及工程用水費用；清掃車垃圾處置地的具體位置。

8、確定人員（yuán）工資定額及分配比例：保潔（jié）員（保潔、公（gōng）廁、垃圾轉（zhuǎn）運（yùn）站）、司（sī）機、裝工、管理員、門衛等。此（cǐ）類人員分布（bù）在城區、鎮區、農村、國、省、縣道。

二（èr）、項目成本預（yù）定

1、根據項目預算成本，相關部門出具準（zhǔn）確無誤的項目車輛、人員和物資配備表，確（què）認該（gāi）項目運營所應（yīng）配備的車輛類（lèi）型及數量、人員數量及（jí）工資標準、辦公（gōng）物品、生活物資等各個方麵的數據，為該項目提供清晰準確的配（pèi）備標準。

表一：項目基本（běn）配置表

項目名稱
麵（miàn）積(㎡)		綠化帶麵（miàn）積(㎡)		人口（kǒu）（人）		人均日產（chǎn）垃圾（T）		總日產垃圾量（T）
項目配（pèi）置
名稱		數量	工資（zī）（元（yuán）/月）	福利保險（元/月）	名稱		數（shù）量	價格	折舊（元/月）
人員配置	項目經理				人員配置	安（ān）全員
	副經理				人員配置	維修工（gōng）
	主管				車輛設備	洗掃車
	班組長					灑水車
	道路保潔員（yuán）					清運車
	公廁保潔員					護欄清洗（xǐ）車
	洗掃車司機					高壓衝洗車
	護欄車司機					XX電瓶車
	清運車司機					垃圾桶
	司機輔工					GPS

2、依據在項目前期洽談時所掌握的道路（lù）、村莊、垃圾轉運站、公廁等基礎資料，在不超出項目車輛（liàng）、人員和物資配備標準的前提（tí）下，做好項目運營計劃：明確（què）每條街（jiē）道、每個自然村（cūn）、每座公廁、垃圾轉運站等應配備的保潔員人數；明確每個管（guǎn）理員所管轄道路（村（cūn）莊）的範圍；明確垃圾桶的擺放位置和數量；根據道路情況和保潔要求（qiú）合理設計機（jī）械保潔車輛的作業路線；根（gēn）據各（gè）個村莊的具體情（qíng）況來確定清運（yùn）車的垃圾清運路線等各方麵（miàn）工作。

3、為作業（yè）人員和車輛劃分詳細的城區（鎮區）道路、集市、村莊、公廁、垃圾清運（yùn）責（zé）任區（qū），本著公平、公正的原則，將具體的保潔任務落實到每輛車、每個人。

表二：( )城鎮保潔崗（gǎng）位（wèi）責任區

班組長（名字）	責任區域

責任區（名字）	作業麵積（㎡）	保潔員（名字）

表三：（）村鎮保潔崗位責任區

班組長（名字）	村名（村）	戶數（戶）	保潔員（人）	保潔員（名（míng）字）

表（biǎo）四：城區、國省道設備責任區

序號	車（chē）型	車牌	路段起止（zhǐ）
1	洗掃車
2
3	衝洗車
4
5	灑水車
6
7	抑塵車
8
9	吸汙車
10
11
12

表五：（）項目部垃圾清運責（zé）任區

序號	車牌	責任區域
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

表六：（）項目（mù）車輛抽查表

車號（hào）		時間
地點
檢查（chá）項目
檢查結果	檢查項目（mù）：（正常項目前打√，不（bú）正常項目前打X）【】1、轉向信號、製（zhì）動信號（hào）、喇叭是（shì）否（fǒu）良好；【】2、製動器是（shì）否良好；【】3、燃油儲備是否充足；【】4、大小燈是否正常，燈（dēng）玻璃（lí）罩清潔度是（shì）否合格；【】5、輪胎有無龜裂或（huò）損傷，輪胎充氣是（shì）否充足；【】6、發動（dòng）機（jī）機油麵高（gāo）度是否合格；【】7、冷卻液麵高（gāo）度是否合格；【】8、製動液麵高度是否合格；【】9、雨刮器工作狀態（tài）是否良好；【】10、蓄電池連接是否良好；【】11、發動機各部件有無鬆動，傳動帶是否合格；【】12、轉向係統有無鬆曠發卡現象；【】13、車輛各門鎖開關是否合（hé）格；【】14、行駛證、營運證、車輛保險等證件是否齊全。【】15、車輛年審是否在合格期（qī）內。【】16、行車記錄儀運行是否正（zhèng）常。檢查結果：駕駛員：檢（jiǎn）查人員：
處理意見

表七：（）公司車輛抽查處置明細表年月日

序號（hào）	區域	項目名稱	輪胎罰款		其他罰款		合計	事由	備注
序號（hào）	區域	項目名稱	當（dāng）事人	扣款	當事人	扣款（kuǎn）	合計	事由	備注

表八：（）項目車輛定人定機表

項目經理	車輛類型	車牌號	保管責任人

表九：隨（suí）車維修卡

隨車維護卡

車型（xíng）：牌照：當（dāng）事人：年月日（rì）

類（lèi）型	日期	維修內容	原因分析（xī）	司機	維修人
定期保養計劃（huá）








維（wéi）修記錄

表十：公（gōng）司車輛信息表【車輛（liàng）檔案】

車號

當前公裏數（公裏）

保養維修信息

違章信息

保險、年檢信息

保險維修時間

性質（zhì）

保養維修（xiū）記錄

保險維修單位

司（sī）機

費用

下次保養裏程

違章
時間

違章
性質

處罰金額

司機

車險到期時間

保險
公司

續保
時間

車輛年檢時間

備注

一圖三表法

何謂一圖三表？如上圖，要成為一個好的清潔項（xiàng）目經理，除了具備相當的專業技能之外，必須要具備一定的管理（lǐ）方法，需要運用一些有利於項目管理的工具。而下麵（miàn）的（de）內容隻是小編（biān）歸納的一個工具（jù）而已。

1、項目職責結構圖。以（yǐ）案例為（wéi）主（zhǔ）陳述。

管（guǎn）理構架	職責概述	對誰負責	監管下屬（shǔ）	平行溝通





目的	明確職責、應知應會、層層負責、層層把關（guān）

2、項目人員、設備配置表

項目（mù）名稱
麵積(㎡)		綠化帶麵積(㎡)		人口（人）		人均日產垃圾（T）		總日產垃圾量（T）
項目配置
名稱		數量	工資（元/月）	福利保險（元/月）	名稱		數量	價格	折舊（元/月）
人（rén）員配（pèi）置	項目（mù）經（jīng）理				人員配置	安全員（yuán）
	副經（jīng）理				人員配置	維修工
	主管				車輛設備	洗掃車
	班組長					灑水車
	道路保潔（jié）員					清運車
	公廁保潔員（yuán）					護欄清洗（xǐ）車
	洗掃車司機					高壓衝洗車
	護欄車司機（jī）					XX電瓶車
	清運（yùn）車司機					垃圾桶
	司（sī）機輔工					GPS

3、作業計劃表

XX項目作業計劃安排表

計劃（huá）	內容	時（shí）間頻率	執行人	跟蹤人	要求	注
定期作業（yè）	XX機掃	每周（zhōu）一次				跟蹤（zōng）人對結果承擔責任
	XX衝洗	每月一（yī）次（cì）

日常作業


其他（tā）

4、考核表

永遠記住，沒有（yǒu）考核的工作為0，必須要（yào）對（duì）所做事情的（de）結果負責（zé）任，再好的（de）體製沒有監（jiān）督考核一切為0.較小可和是一個較大的體係，小編不再一一（yī）贅述，它主要分為：

4.1項目經理考核

4.2主管（guǎn）考核

4.3車隊考核

4.4班組長及一線員工考核等等（děng）

2.2計劃管理中的兩個方法。

（1）PDCA計劃法。

製定計劃是管理（lǐ）者必備的技能，是（shì）一項重要職責。小（xiǎo）編在前麵描述過PDCA法是每一個（gè）管理必須要會用的一（yī）個日常工（gōng）作方法，做計劃也不例外。計劃PDCA是將某項工作做對、做完、做好的必要條件，鑒於行業特性，清潔項（xiàng）目管理者大多不了解PDCA，更談不上熟（shú）練使用PDCA戴明環方法（fǎ）了，小（xiǎo）編根據個人經驗以案例形式進行分（fèn）享，希望能幫到大家！

在項目運營中PDCA方法的使用分為以下（xià）幾個步驟：

首先，我們（men）要了解一（yī）下PDCA的釋義。小編認（rèn）為清潔計劃PDCA管理就是把我（wǒ）們在項目（mù）管理中必須要做的三種作業內容具體工作任務建立一個能夠自動完（wán）善（shàn）的工作流程。通過計劃（Plan）、行動（Do）、檢核（Check）、行動（Action）四步驟，讓（ràng）你在（zài）計（jì）劃工作中盡可能思考的全麵、科學、合理，使（shǐ）我們在未（wèi）來的工作實施中（zhōng）行動力（lì）和績效大大提（tí）升。具體釋義如下表：（以物業寫字樓清潔為例）

要素	內容	備注
PLAN（計（jì）劃）	為達到電梯（tī）廳整（zhěng）體衛生幹淨、設施整潔、地麵幹燥等要（yào）求（qiú），設計崗位人員配置及材料工具配置要求，同時設計出（chū）作業流程及檢查考核方式及標準。	電梯廳衛生
DO(執行)	崗位人員按（àn）照計劃（huá）要求實施，在實施過程（chéng）完成自檢，自檢（jiǎn）就是一個小的PDCA循環	按照劉成做事和自檢
CHECK(檢核)	崗位人員在按照計劃實際操作過程中（zhōng）能否達到預期的任務目標，若有，則需要結合實際（jì）進行調整	用（yòng）實踐檢驗計劃理論
ACTION(行動)	在良好反饋機製下，崗位（wèi）人員為了完成崗位的績效目標，將實施效果進行反饋，用正確適合的操作方法將PIAN進行完善，形成某寫字樓某電梯廳（tīng）日常作業計劃	實事求是，沒有對錯之分（fèn），隻（zhī）有適合

1.1計劃分（fèn）類。結合項（xiàng）目實際，將項（xiàng）目（mù）運營管理中按照日常、定期及專項作業類型將內容（róng）進行分類；

1.2按照項目環（huán）境要求，進行崗位劃（huá）分，本著實事求是的原則，蔣劃分後的崗位（wèi）進行三（sān）種作業類（lèi）型分類。

1.3需要闡述的是日常作業計劃是項目崗位每日必做的任務，因項目不同而（ér）不同，和（hé）我們崗位（wèi）“應知應會”要（yào）求一樣；

下麵以某小區的定（dìng）期作（zuò）業為例：

項目項目： 製表日期：年月（yuè）日

日、星期項目			01	02	03	04	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31
區域	範圍	清潔項（xiàng）目	01	02	03	04	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31
		牆麵、天花、燈罩清掃
		保潔掃線管（guǎn）
		擦牆麵設施、窗戶（hù）、玻（bō）璃
		擦消防栓、電表（biǎo）箱
		擦消（xiāo）防栓門頂、門麵、拉（lā）杆
		擦標（biāo）識牌、電（diàn）梯門
		擦護欄杆、白葉窗

		水池、噴泉水清洗
		地麵清洗、果皮箱清洗
		擦宣傳欄（lán）、燈
		擦排水（shuǐ）管、消防管、消防模塊等（děng）
		擦（cā）崗（gǎng）亭、水表、煤氣開關
		沙井溝、單車棚

		外圍地麵清洗（每月一次）
		地下車庫地麵清（qīng）洗（每月一次（cì））
		外圍（wéi）路燈、燈罩（每季度一次）

注：：“△”操作日標記，如遇特（tè）殊情況（kuàng）可調整計劃（huá）日期

製表人：負責人：

（2）5W2H計劃法。小編認為此方（fāng）法是我清潔管理者必要的能力體現。本來5W2H法強（qiáng）調的是提問的重要性，對清（qīng）潔行（háng）業管理者而言（yán），5W2H恰恰為我們在處理事情提供（gòng）了一個簡單有效的思路：7個方（fāng）麵簡潔、明確，科學合理。

在（zài）計劃擬定中（zhōng），我們不妨使（shǐ）用5W2H法做如下嚐試（以寫（xiě）字樓天（tiān）然大理石結晶為例）：

要素	本義	引申義
what	什麽？目的是什麽？做什麽工作	1）對（duì）象=某寫字樓辦公區大理石晶麵養護； 2）目的=結晶拋光，防塵、防滑，靚麗；3）內容=500㎡龍舌蘭天然大理石；
how	怎麽做？如何提高效（xiào）率？如何實施？方法怎樣？	1) 方法=美國莊臣精粉配合（hé）晶（jīng）麵機施工； 2) 過程=按照技術要求來回反複研磨至精粉幹透； 3) 工具=晶麵機（jī）+配種2塊、莊臣精粉、111拋光機、紅墊、白墊、1號鋼絲棉（mián）等若幹； 4) 維持= 定後續養護要（yào）求，不間斷維護
why	為什麽？為什麽要這麽做？理由何在?原因是什麽？	1）養護方法不對，造成必須要結（jié）晶養（yǎng）護； 2）崗位人員不負責任； 3）環境較差； 4）......
when	何（hé）時？什（shí）麽時間完成？什麽時機最適宜？	1）時間=施工時間； 2）時間=作（zuò）業時限； 3）時間（jiān）=耗時長短；
where	何處？在哪裏做？從哪裏入手？	1）做哪個區域？2）先做？後做？ 3）從哪裏入手？
who	誰？由誰來承擔？誰來完成？誰負責？	1）誰造成的？ 2）誰發現的？ 3）誰對此事負責任？ 4）誰來解決此事？
how much	多少？做到什麽程（chéng）度？費用產出（chū）水平如（rú）何？	1）500㎡麵積； 2）耗材多少？ 3）時間、人工、折舊等成本多少? 4）我的收益（yì）是多少？

通過上（shàng）述案例嚐試（shì），能夠（gòu）發現，5W2H方（fāng）法在清潔計劃管理和後續的運（yùn）營管理（lǐ）中給我們帶來很（hěn）多好處： 1、可以（yǐ）準確界定（dìng）、清晰表述問題，提高工作效（xiào）率。

2、有效掌控事件的本質（zhì），完全地抓住了事件的主骨架。

3、簡單、方便，易於理解、使用，富有啟發意義。

4、有助於思路的（de）條理化，杜絕盲目性。有助於全麵思考問題，從而避免在流程設計中遺漏項目。

俗話說，“要打仗（zhàng）、先選將！”

一個項目（mù）管理的（de）好壞與否與項目經理息息相關（guān），所以對於項目經理（lǐ）的選聘應放在首位。

一個項目就是一（yī）個企業（yè）的縮影，按照上圖（tú）要（yào）求（qiú）我們對項目經理的要求似乎（hū）過（guò）高，其實不然。
既然項目是企業的（de）縮影，無疑在整個項目管理（lǐ）中，企業管理中（zhōng）涉（shè）及到（dào）人、財、物及安全（quán）等問題在項目管理中都會遇到，並且可能會時時遇到，那麽對項目經理而言就（jiù）是一個極大的考驗：
考（kǎo）驗項目經理的（de）道德素養、管理知識以及（jí）行業（yè）專業能力。
大多數企業在選聘項（xiàng）目經（jīng）理中（zhōng）為何把項（xiàng）目管理（lǐ）經驗作為（wéi）首要條件，也就是因（yīn）為曾（céng）經（jīng）體驗過（guò），才能真正的體會清潔項目（mù）管（guǎn）理是怎麽回事，而不是書上說的那樣，當然這是由清（qīng）潔行業的特（tè）殊性決定的！

某些時候一個項目經理的作（zuò）用往往不亞於公司的副總（zǒng）經理。
畢竟公司的效（xiào）益來源於每一個單獨的項目收益。項目經理在工作中麵對的是多個群體，並且（qiě）群體的特性多樣，如業主單位、上級領導、下屬及基層員（yuán）工、項目就近社會關係以及家庭關係等（děng）等。
不容易！
上述是我個人對項目經理體驗的整理。有體驗才知道，我們（men）隻有具備了（le）一定的“金剛鑽”，才能攬清潔項目管（guǎn）理的“瓷器活”呀！

那麽項目該如何在項目管理合理（lǐ）分配自己的精力和時（shí）間呢？

小編整理的13項能量分配圖，所表達的意思其實就（jiù）是對（duì）項目經理管理範（fàn）圍及（jí）能力（lì）的要求！

當具體到項（xiàng）目管理中的具體事時，上麵（miàn）的9個方麵基本（běn）囊括了我們該做的事情

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