一個保潔加薪1000元（yuán）的蝴蝶效應

經濟觀察報 記者 田（tián）國寶

“原來單個保潔的工資報價是3000元左右，現在報價一下漲到5000元。”9月11日，鄔梅感（gǎn）歎，近期人力成本大幅度上升，讓物業管理企業普（pǔ）遍麵臨著（zhe）較大的壓力，“還繼續上升的話，就做不下去了。”

鄔梅是北京一家物業公司的（de）負（fù）責（zé）人，其公司的保安、保潔等基層（céng）員工人數接近千人，在她看來，對於一家物業管理企業來說，其人工成本占到總成本60%以上（shàng），“本來利潤就很低（dī），如果（guǒ）每個（gè）員（yuán）工增加2000元，還（hái）怎麽幹（gàn）。”鄔梅表示。

綠城物業（yè）服務集（jí）團有限公司（以（yǐ）下（xià）簡稱“綠（lǜ）城服務”，02869.HK）董事長吳誌華表示，物業管理行業平均淨利潤率在10%左右（yòu），屬於微利行業。近年來，隨著房價、房租等生活（huó）成本提高，也帶動人力成本不斷上（shàng）升（shēng），物業管理這類勞動密集型企業，普遍麵臨著較大的（de）盈利壓力。

對於如何化解人工成本上升壓力等問題，經濟觀察報記者（zhě）采訪的多個物業公司負責人均表示，主要有兩種（zhǒng）途徑：第一，提高物業費；第二（èr），用機器代替人（rén），減少服務人員總數。

人工成本上升

鄔梅告訴經濟（jì）觀察報記者，其所在物業公司的保安為公司（sī）直聘，保潔則通過招標形式外包給（gěi）專業保潔公司，在進行本年招標前，保潔（jié）月工資普遍在3000元左右。

但在最近的一次保（bǎo）潔招標中，投標方的報價讓鄔梅感到一陣寒（hán）意，投標企（qǐ）業單個保（bǎo）潔（jié）月薪報價普遍在5000元左（zuǒ）右，“最低報價是4700元（yuán），最（zuì）高的那家報價（jià）是5300元。”

通常情況（kuàng）下，物業管理公司根據服務社（shè）區的不同品質（zhì），會引入不同標（biāo）準的服務人員。按照這次（cì）招標報價測（cè）算，最終每（měi）名保潔工資增幅將普遍超過50%。

一家已在香港上市（shì）、總部位於華南的物業公司高管告訴經濟觀察報記者，物業公司（sī）中（zhōng）保潔的工資相（xiàng）對較低（dī），“比如（rú）北京，保潔的工資是3000多元，保安的工資能達到5000多元。”

此外，一家（jiā）物業管（guǎn）理公司通常還配有維修、園藝（yì）、客服、行政等人員，以及少量管理人員。保（bǎo）潔人員（yuán）工資提高，意味著其他服務人員工資也麵臨著上漲的（de）壓力，“保（bǎo）潔工資漲到5000元，保安工資也要跟著漲到7000元。”上（shàng）述華南（nán）物業公司高管表示。

據鄔梅介紹，一般物業公司保安、保潔人員占基層員工（gōng）人數比在20%-30%左右，一家（jiā）中（zhōng）型物業公司大約有三百到五百名保潔、保安人員，一些大（dà）型物業公（gōng）司這類員工人數能（néng）達到千人以上。而這些（xiē）人員（yuán）的（de）工（gōng）資很（hěn）容易受到方（fāng）方麵麵的影響。

鄔梅印象比較深刻的一次人（rén）工成本波動，是2017年北京（jīng）大興區（qū）公（gōng）寓火災後，保潔和保安等基層員工工資一次性上漲了500元。以一家（jiā）1000名（míng）員工的物業公司來看，保潔、保安（ān）人（rén）員大約為（wéi）300名（míng）左右，每年增加總成本約（yuē）180萬元，似（sì）乎並不明顯。

不過鄔（wū）梅也表示，保（bǎo）潔、保安人員工（gōng）資上漲，往（wǎng）往會帶動非管（guǎn）理層員工工資普遍上漲，按照鄔梅所在公司本次保潔招標報價來看，保潔工資平（píng）均上漲1800元，按此漲幅，每（měi）位（wèi）員工工（gōng）資平均上漲1500元，則1000人的工資（zī）總成本將增加1800萬元左右。

1800萬元的成本（běn）對於房地產開發企業而言，幾乎可以忽略不（bú）計，但對於物業公（gōng）司來說，則關係到生死存亡。已在新三板上市的開元物業（831971）員工數量（liàng）為4866人，其（qí）2018年上（shàng）半年淨利潤隻有（yǒu）3112.5萬元，彩生活（01778.HK）、中海物業（02669.HK）等行業龍頭企業上半年淨利（lì）潤也剛突破2億元大關。

物業公司的（de）焦慮

上述華南物業公司高管告訴經濟觀察報記者，隨著社會各種成本普遍上漲，人力（lì）成本上升是必然結果，如果在政策、創新等方麵能“不增加企業成（chéng）本”，人力成本的自然上升有望通過時間來化解。

反之，如果短時間內成本大幅度增加，在（zài）上述華南物業公司高（gāo）管看來（lái），對整個物業管理行業的打擊將是毀（huǐ）滅性的，“目前（qián）的情況隻能通過增加物業費來化解成本，但（dàn）物業費的漲幅很難有這（zhè）麽大幅度的增加。”

物業管理（lǐ）公司收入來源（yuán）一個是物（wù）業費，另一（yī）個是增值服務，包括停車費、維修費、租金以及（jí）其他延（yán）伸服務收入（rù）等（děng）。其中物（wù）業費（fèi）依（yī）然是最主要的收入（rù）來源，例如（rú）彩生活的物業管理服務收入占比達到83.5%。

鄔梅也表示，目（mù）前物業管理（lǐ）行業的主（zhǔ）要收（shōu）入來源於物業費（fèi），對於多數小區而言，物業費上漲並不（bú）容易，但成本上升隻能通過增加物業費來（lái）化解，正常的物業費增幅無法抵消人（rén）工成本的快速（sù）上（shàng）升。

上述華南物（wù）業公司高管表示，一般情況下，物業費上漲（zhǎng）需要經過業主或者業委會三分之二的成（chéng）員同意，“大部分小區降物業（yè）費可以，但上漲物業費很難（nán），普通住宅小區更難通過。”

據（jù）其介紹，按照業（yè）內測算，這一輪人（rén）力成本上漲如果不能化解，物業管理行業成本將增加30%左右，對於隻有（yǒu）近10%淨利潤（rùn）的物業管理行業（yè）來說，這將造成（chéng）毀（huǐ）滅性打擊，“真到（dào）了那個時候，沒幾家能活下來。”

據鄔梅透露，近期，物業（yè）管理（lǐ）行業對於人力成本上升帶來整個行業成本上升的討論較多，“討（tǎo）論下來的結論就是沒有出路。”

從部分上（shàng）市物（wù）業替换关键词2018年半年報相關數據來測算，開元物業人均月（yuè）薪如果增加超過（guò）約1000元，則會（huì）出現虧損；中（zhōng）海物業員工人均月薪增加約1200元（yuán）會出現虧損；彩生活能承受的人均月（yuè）薪漲幅極限約為545元。

在吳誌華看來，物業管理行（háng）業有兩大瓶頸，第一為人口紅利消失，這一方麵會導致勞動用工成本越來越高，另（lìng）一方麵會使（shǐ）得物業服務人（rén）員的素質越來越差（chà）。

第二個瓶頸為（wéi）物業管理行業的規模不經濟效應。通常情況下，企業規模越（yuè）大，生產越多，效（xiào）率則越高（gāo），但物業管（guǎn）理行業作為勞動（dòng）密集型行（háng）業，結果恰恰（qià）相反，“比如管理小區從100個增加到（dào）1000個，但並不會（huì）因（yīn）此少用一個保潔，反而服（fú）務人數會增多，還增加了管理（lǐ）層（céng）成（chéng）本支出。”吳誌華說。

按照（zhào）綠城服務測算，當前條件（jiàn）下，物業公司管理的物業規模極限是5億平方米（mǐ），截至目前，隻有（yǒu）彩生活一家（jiā）接近這一極（jí）限數（shù）字，萬科物業、中海物（wù）業、碧桂園服務（wù）和綠城（chéng）服務等物業龍頭（tóu）企業，管（guǎn）理（lǐ）麵積（jī）普（pǔ）遍在2億平方米左（zuǒ）右。

破解（jiě）之道

經（jīng）濟觀察報記者（zhě）采訪的多位業內人士（shì）均表示，如果（guǒ）人力成本上漲不可避免，對於多（duō）數物業企業而言，短期內（nèi）難以承受。長期（qī）而言（yán），通過減少人工和提高物業費以及增加增值服務收入等措施，可以逐步緩解。

鄔梅表示，近年人力成本一直在增加，隻是幅度並（bìng）不明顯，多數（shù）物業管理企業可以正常消化，一旦出現大幅度上升，則多數（shù）企（qǐ）業很難承受，“像我（wǒ）們這次保潔招標（biāo）報價（jià）一下（xià）漲了2000元（yuán），沒有哪家企業能承受住。”

鄔梅表（biǎo）示，目（mù）前暫時還沒有更好的（de）解決辦法，隻能寄希望於保潔公司降低報價，“否則真的（de）沒法幹了。”

吳誌華則表示，由於綠城服務（wù）定位偏高端，又已在香港上市，所以在（zài）人（rén）力成本上升方麵感受到的壓力並不大。據其透（tòu）露，綠城服務人員工資（zī）每年都會有一定幅度上漲（zhǎng），過去一年裏，員工工資平均上漲了8%。

吳誌（zhì）華告訴經濟觀察（chá）報記者，綠城服務主要通（tōng）過（guò）增加物業費來化（huà）解人力成本上升，過去一（yī）年裏，綠城服務物業費上漲幅度普遍在4%左右，再加上增值（zhí）服務（wù）收入漲幅（fú）達到12%，“我們的（de）利潤非但（dàn）沒有下降，反而還上（shàng）升了一個點。”

在吳誌華看來，物（wù）業費上漲需要以提高物業服務質量為基礎，物業服（fú）務品質高，往往會給一個小區的物業帶來不菲的增值，“去年我們拿的一個存量項目，物業費從1.08元（yuán）直接漲到3元，但業主很認可。”

綠城服務進（jìn）駐後，該小區二手房價格（gé）普遍上漲了（le）5000元左右，“100平方米的房子，一年物（wù）業費增加兩千（qiān）多元，但物業增值了五六（liù）十萬，所以業主們認可。”吳誌華表示，物業服務帶來的物業增值（zhí）往（wǎng）往是物業費的幾（jǐ）百倍。

另外，在多數物業公司管理人士看來，除了增加物業費、機器代替人工等方式外，還需要國家在政（zhèng）策、稅收等方麵給予支持。

（應受訪者（zhě）要求，鄔梅為化