小區物業糾紛問題匯總-格瑞戴西Greendash

行為一（yī）：建築裝修垃（lā）圾不清（qīng）理

現（xiàn）象：業主裝修時產生的建築（zhù）垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬（yìng）鋪裝或草坪上等。

危害：增加了物業的垃圾清運量，影響（xiǎng）小區環（huán）境美觀，並且由於垃圾存（cún）放時間的延長（zhǎng）還會引來其他業（yè）主往（wǎng）建築、裝修垃（lā）圾上傾（qīng）倒生活垃圾，造成惡性循環。

行為二：一層私改商用，私改房屋結構

現象：一層住戶在陽台私開小門用於（yú）經營，家庭裝修私改房屋牆體結構。

危害（hài）：在陽（yáng）台開小門用於經營影響建築的美觀，經營時易對草坪產生破壞，對護欄也易產生（shēng）破壞，間接影（yǐng）響了住宅小區晉級達標，違章（zhāng）裝飾裝修對房屋的安（ān）全也構成（chéng）威（wēi）脅。

行為三（sān）：安裝護欄

現象：陽台、窗戶用鐵護欄封閉。

危害（hài）：危害相鄰（lín）上層和同層業（yè）主家（jiā）的安全，沒有統一安裝，樣式（shì）多樣不規範，影響整（zhěng）體環境（jìng）美觀，影響住宅小（xiǎo）區（qū）晉級達標，一旦發生火災，減少了逃（táo）生的途（tú）徑。

行（háng）為四：空調室外機的不規範安裝

現象：安裝（zhuāng）空調室外機的位（wèi）置有：陽台上、外牆上、雨篷上等等，高度不統一，有的底層安裝高度隻有1米左右，同層（céng）空調安裝高度（dù）也不統一等。

危害：空調排（pái）出的水流到人（rén）行道上，冬季會結冰，影響業主出行安全，吹出的熱風影響（xiǎng）業主健康，無序的安放影響樓房牆體立麵的美觀、規範，影響住宅小區晉（jìn）級達（dá）標。

行為五：業主從陽台排煙（yān）

現象：業主從陽台接出排煙管道用來排煙。

危害：樓下排（pái）煙致使樓上的業主家（jiā）的窗戶不能開，對樓上窗戶玻璃汙染（rǎn），影響鄰裏關係，冬季水（shuǐ）蒸氣（qì）遇冷結露（lù）落到（dào）硬鋪裝上結冰，對業主出行造成（chéng）安全隱患。

行（háng）為六：隨意堆放和（hé）懸掛物品（pǐn）

現象：樓道內堆放（fàng）著大（dà）缸、花盆、白菜、大蔥（cōng）等雜物，底層陽台下堆放著大蔥（cōng）、木板等雜物，底層陽台與陽台之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等（děng）雜物，陽台外掛大蔥和晾曬衣物（wù）等雜物。

影響（xiǎng）：一是視覺（jiào）汙染，影響環境美觀;二是影響其他業主出行，堵塞防火（huǒ）通（tōng）道;三是製造了樓道（dào）內異味;四是增加了清潔的工作難度，並且是違反了相關的管理規定。

行為七：空中拋物

現象：業（yè）主把袋裝的垃圾直（zhí）接從陽台往樓下拋（pāo）和把肮（āng）水或（huò）剩飯菜從陽台（tái）倒下來。

影響：一是容易傷人;二是影響環（huán）境衛生質（zhì）量，易造（zào）成二次汙染;三是有些空中拋物懸掛在樹上（shàng），難以清理，影響環境美（měi）觀。

行（háng）為八：隨意晾曬衣物和晾秋菜（cài）

現象：樹與樹之間係繩晾（liàng）衣物（wù）、休閑桌椅上（shàng）晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等，草坪或硬鋪裝上晾菜、曬（shài）菜等。

影響：對樹木和草坪有一（yī）定（dìng）的（de）損害，影（yǐng）響業主對健身器材等的使用，影響環境美觀和（hé）菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作（zuò）量，影響了環境衛生（shēng）質量。

行為九：破壞綠地

現象：草（cǎo）坪小開荒、草（cǎo）坪埋蘿卜（bo）等。

影響：1、種蔬菜直接（jiē）破壞草坪而且影響與周圍植物的協調；2、挖坑後影（yǐng）響草坪的美觀和後續利用。

行為十：粘貼塗寫小廣告和隨意懸掛廣告牌

現（xiàn）象：樓（lóu）道、牆（qiáng）體上粘貼（tiē）的小廣告或手寫的、噴塗的小廣告、亂塗亂畫；在樓體立麵懸掛廣（guǎng）告牌等（děng）。

影響：小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”，嚴重的視覺汙染，增加了物業清潔費用，據我們對一個（gè）30萬平方米的住宅小區（qū）一年清理（lǐ）小廣告費用的不完全測（cè）算，僅材料費一項就達（dá）到2,500元。

行為十一：對設備設（shè）施的破壞

現象：用落水管排放汙（wū）水（shuǐ），以及對（duì）落水管的破（pò）壞；對電子門的破壞；對休閑桌椅的破壞;對健身器材的破壞；對道板的破壞等。

影響：大大增加物業（yè）管理企業的維修養護費用，影響了設備設施的正常使用壽命。

行為十二：大小便

現象（xiàng）：在（zài）草坪上、在陽台之間、地下室甚至在樓道內有大（dà）小（xiǎo）便的痕跡;業主家（jiā）窗戶玻璃上（shàng）的糞便、狗糞便等。

影響：影響環境（jìng）衛生，增加（jiā）清（qīng）潔員的工作量，尤其是（shì）冬季糞（fèn）便凍成冰，增加了清理的難度;影響（xiǎng）鄰裏關係。

行（háng）為十三：噪音（yīn）擾民

現象：休息時間裝修的噪音、樓上或（huò）鄰居的吵鬧聲、狗叫聲、車輛（liàng）的喇叭聲（shēng）等。關於生活的環境（jìng）噪音標準，《國家城（chéng）市（shì）區域環境噪聲標準》的相關規（guī）定：以居住為主的1類（lèi）區域，白天噪聲標準為55分貝，夜間噪聲標準為45分貝，超過（guò）這個標準對人體產生危害。

影（yǐng）響：影（yǐng）響業主正常休息和健康；影響鄰裏關係。

行為十四：飼養寵物和家禽

現象：飼養狗、貓、觀賞鳥（niǎo）、信鴿（gē）等寵（chǒng）物及飼（sì）養雞、鴨子等家（jiā）禽。

影響：隨著人們生活水平的提高以及個（gè）人愛（ài）好和習慣，寵物（wù）飼養會越來越普遍，寵物的增多，必然（rán）會帶來一些問題，有些寵物的主人文明飼養（yǎng）寵物（wù）程度不高，公德意識差。又由於相應法規製定的滯後（hòu），造成了寵物管理無法可依，增加了管理難度。出現（xiàn）過寵物傷人，貓、狗（gǒu）叫（jiào）聲擾民，雞鵮白菜的（de）糾紛等影（yǐng）響鄰裏關係，寵物糞便汙染環境，寵物掉毛影響（xiǎng）環境（jìng）衛生，增加（jiā）清潔工作量（liàng），有（yǒu）傳播禽（qín）流感（gǎn）和狂犬病的危險等。

這些不文明行為往往會損害（hài）大多數業主的權益，並給其他業主和住戶帶來不必要的麻煩。

舒適、優質（zhì）的生活環境，需要全體業主對小區管理規定及業主公約嚴格遵守，並且需要物業公司（sī）、行政主管部門、環保部門、社區、業主委員會（huì）、業主(物業使（shǐ）用人)等共同監管，才能從根本（běn）上（shàng）克服和（hé）減少這些不規範行為。

一、家中遭偷（tōu），物業有責？

某小區居民住戶李某家裏兩個月內遭小偷三次“光顧（gù）”。事（shì）發後，李（lǐ）某要（yào）求物管提供小區內（nèi）的電子監控資料，沒有想到在主要位置的監控器早已壞了，其他位置的監控器模糊不清（qīng），很難辨認出小偷的相（xiàng）貌特征。

劉（liú）律師（shī）解（jiě）釋：根據《物業管理條例》第三十六條規定：物（wù）業服務企業應（yīng）當（dāng）按照（zhào）物（wù）業服務合同的（de）約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業（yè）服（fú）務合同的約定，導致業主人身、財產安全受（shòu）到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

二、網購包裹，物業該不該代收？

某小區的鄧小姐從網上購買了一（yī）件188元的衣服，她接到了快遞員的電話，稱包裹已到，而當時她正在單位上班，便（biàn）讓（ràng）快遞員將包裹放在門衛處。

然而，門衛翻遍物管處所（suǒ）有寄存的包裹，才將鄧小姐的包裹找到。包（bāo）裹雖然找到了，但門衛的心（xīn）情卻很複雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防（fáng）盜，代收包裹真不是我們的份內事。”

劉律師認為：簽收快遞或包裹是收件人本人的責任，原（yuán）則上小區保安或物管人員沒有代為簽收（shōu）的義務，特別是一些（xiē）重要或貴重物品。

物管（guǎn）公司是服務公司，在物管合同服務條款中（zhōng）包含了（le）幫業（yè）主處理一些事物的義務。

如果物管幫忙代（dài）收了，而包裹出現丟（diū）失或（huò）損壞，那麽物管還是存在一定的保管責任（rèn）。快遞過程中，包（bāo）裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔主要責任。

三、小區內停車被劃傷，誰負責？

業主程女（nǚ）士反映，包（bāo）括她的（de）車在內的二三十輛小車在（zài）小區裏連續多次被劃傷，向物管（guǎn）反映。物管（guǎn）稱，不在規定停車（chē）位停放的車被劃傷與（yǔ）他們無（wú）關，程女（nǚ）士等小（xiǎo）區業主卻覺得小區物管應該（gāi）有責任。

劉律（lǜ）師解釋：物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙（shuāng）方（fāng）是否（fǒu）簽訂有停車（chē）保管的協議，如果有協議按照協議履行，沒有協議可（kě）能無（wú）法（fǎ）追究物管責任。如果（guǒ）業主與物管簽訂了（le）協議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規定的地方停放，物管應當對車輛的損（sǔn）害承擔責（zé）任。

四、物業公司有權擅自停水嗎？

謝小姐先後兩次到物業管理處打算繳納自家的水（shuǐ）電費，但物業工作人員明確拒絕：“要交就要連公攤費用一起交，不然就不收！”

更（gèng）讓人驚訝的是，一名業主在檢查水閥時，竟發現自家的水表（biǎo）已（yǐ）被拆掉。

劉律師解釋：除非（fēi）業主與物業公司簽訂了相關合同，承（chéng）認由物業（yè）公司管理（lǐ）小區（qū）的水電供給，否則物業公司無權擅自關停供水。

五、物業有權禁（jìn）裝太陽能熱水器嗎？

在一（yī）些小區（qū）內，有的業主想自己安裝太陽（yáng）能熱水器，卻遭到了物業的反對，物業這種做法合理嗎？

劉（liú）律師解釋：物業管理公司對整個小區負有管理職責，有義務和權利維護（hù）小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中（zhōng）是否有約定，其次要看太陽（yáng）能熱水器的安裝是否構成對牆麵、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

六、首層（céng）住戶要承擔電梯費嗎？

“住在（zài）一樓，平（píng）常不用電梯，就不用交費了吧（ba）？”

麵對業主的普遍質疑，劉律師認為，在高層住宅中（zhōng），首層住戶在沒有（yǒu）特殊預定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。首（shǒu）先從財產權上和實際使用結果角（jiǎo）度上講（jiǎng），首層住戶需要交費，其次電梯為一層用戶也提供了服務，所以（yǐ）從電梯的服務角度看，一層用（yòng）戶也需要提供費用。

七、“車（chē）在家門口被（bèi）盜了，是不是該找物業賠？”

劉律師解釋：業（yè）主和小區（qū）物業管理隻存在車位使（shǐ）用關係，並（bìng）沒有保管義（yì）務（wù），除非有證據（jù）證明車輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小區實行24小時保安站崗值班製，盜賊入門後，業主連續求救無效；或者小（xiǎo）區實行電子監控，錄像（xiàng）帶上有盜賊的（de）頭像，而當值保安卻沒有發現，或發現盜（dào）賊沒有及時製止等，才有可能通過法律途徑得到索（suǒ）賠。

八、公共區域照明費如何分攤？

“我住在一樓，可是為何（hé）樓層燈的電費也要分攤？”

劉律師解釋（shì）：住宅（zhái）樓內公共照明係統屬公共設施（shī），其產生的電（diàn）費屬能源費範疇，按照（zhào）《城（chéng）市住宅（zhái）小區物業管理（lǐ）服務收費（fèi）暫行辦法》的規定，該能源費用可以計入物業管（guǎn）理費成本，並由受（shòu）益人（rén）即樓內全體人分攤。

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