物業保（bǎo）潔前期介入與接管驗收（收藏）-格瑞戴西Greendash

物業保潔前期介入

（一）物業保潔前期介（jiè）入的作用

物（wù）業公司若在前期介入工（gōng）作中對保潔工作方麵的要求關注較多，將會為今後的物業保潔養護、維修帶來許多便利

主要體現在：

（1）方便物業保潔計（jì）劃的製訂。

（2）方便（biàn）物業管理中的維修工作，特別是可以縮（suō）短保潔的時間。

（3）能夠保證保潔的質量（liàng）

（二）保（bǎo）潔前期介入的（de）重點

對於（yú）保潔方麵應關（guān）注各樓層垃圾桶的設置是否合理；樓層（céng）清潔用（yòng）水是否方便；在電梯轎廂內進（jìn）行吸塵工作、用電是否方便（biàn）等。同時還應關注（zhù）天台是否（fǒu）設置了照明及水龍頭，是否方（fāng）便進行清潔，以及關（guān）注物業是否設計了垃圾收集點及相（xiàng）配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的設施。

物業保（bǎo）潔接管驗收

（一）原有物業清潔的接管驗收

原有物業（yè）清潔一般均（jun1）已（yǐ）竣工交付使用。因此，接管驗（yàn）收（shōu）一般與物業其他項目同時進行。驗收時，應由委托方及物業公司的相關專業（yè）人員共同進（jìn）行，驗收步驟為：

（1）物業公司自檢。在正式（shì）移交驗收前，物業公司應（yīng）組織清潔專業人員（yuán）對移動的設備設施同時進行自檢。重點檢查（chá）原有物業清潔中已破壞或已損壞的情況；積水滲漏情況；小區道路、路燈情況（kuàng）；上下水管道係統情況；衛生間（jiān）、廚房、陽台地麵情況；門窗情況；牆麵情況；清潔建築安（ān）全情況及破損情況；清潔設施設備的運作情況及破損情況等。

對檢查中發現的問題要分類記好，待正式接管驗收時一並在（zài）“接管驗收備忘錄”中（zhōng）向委托方（fāng）提出。

（2）清潔麵積測量驗收。由於原有物業清潔一般資料已不齊全或與現狀不同。因此，應（yīng）重（chóng）新測量清潔的麵積。

（3）清點設備。核對記錄水表、電表（biǎo）讀書，清點設備（bèi）設施。

（4）繪製移交現（xiàn）狀圖。繪製移交的原有清潔現狀圖，尤其對已經被破壞的地（dì）方（fāng）要在圖上注明，並請移交（jiāo）單位審核簽名後與其他移交資（zī）料一起存檔。

（5）清點驗收原有（yǒu）資料。這些資料包括（kuò）產權資料、用地紅線圖、規劃設計圖、設施設（shè）備（bèi）清單及運作（zuò）情況記（jì）錄、清潔改造記錄及圖紙、原來保養工作記錄或設施設備運作維修保養記錄；建（jiàn）築物、道路、水池等工程維修（xiū）保養記錄；清潔用水用電管線分布圖、排水管分布圖、供水係統分布圖、園林綠地內其他管線分布圖等。

（6）協商存在問題的（de）解決方法（fǎ）。對於委托方不打算解決的問題要記錄在“接管驗收備忘錄”中，並有雙方簽（qiān）字證明。

（7）原有的清潔（jié）評價及打分等級。在充（chōng）分（fèn）分析原有環境清潔衛生情況後，根據功能重要性及配套設施（shī）可將環境（jìng）清潔衛生劃分為1~4級，以方便日（rì）後管理。

（8）寫備忘錄。驗收後要填寫“接管驗收備忘錄”

（9）資料歸檔。將委托單位移交的有（yǒu）關資料及“接管接受備忘錄”、接管驗收現狀圖等分類歸檔，長期（qī）保存。

（二）新建物業保潔接管驗收

1、物業公司自檢

與其他工程驗收一樣，物業公司應在收（shōu）到通知後的規定時間內製定好驗收方案（àn），組織保潔方麵的專業人員提前對驗收項目進行自檢。自檢時對在前期介入中發現的問題要重點檢查。關於保潔方麵的檢查要（yào）著重注意一下內容。

表2-2 保潔方麵自檢內容

序號	檢查項目	檢查內（nèi）容
1	清點公共設（shè）施	（1）清點各公共設施設備是否完好（2）基礎設施是否合格（gé）（3）消火栓、消防管配套是否齊（qí）全、合格（4）小區路燈是否（fǒu）合格（5）垃圾池（箱）是否符（fú）合標準（6）崗亭是否合格（7）沙井、化糞池是否合理（8）有無尚（shàng）未完工的工程（9）有無剩餘的建築材料（10）房屋各配套設施地麵、牆麵是否合（hé）理（11）樓梯扶手是否合理
2	小區道路	（1）道路分布的合理性（2）道（dào）路的排水情況（3）道路（lù）用材及砌製質量（4）伸縮縫及鋪裝表麵有無剝離（5）拐彎半徑是否（fǒu）合理（6）路牙及路麵有無剝離（7）有無安全問題
3	管道（dào）及排（pái）水係統	（1）清潔機具房分布是否合理（2）管道用電取電口分布是否合理（lǐ）；電壓是否符合標準（3）管道借口是否合理管道安裝是否牢固（gù）合理；配件（jiàn）是否齊全；運作是否正常
4	街心（xīn）花園及（jí）噴水池	（1）水池深（shēn）度是否合理（2）駁岸是否（fǒu）完好（3）深水區有無防護設施（4）噴水池各噴頭運作（zuò）是否正常（5）噴（pēn）水池水（shuǐ）泵位（wèi）置是否合理；運作是（shì）否正常（6）水（shuǐ）底排水坡度及排水口、排水去（qù）路是否合理（7）水（shuǐ）景植物使用是否合理
5	園林（lín）建築及小品	（1）建築及園林小品承（chéng）受風（fēng）、雨（yǔ）的能力如何（2）園林凳、桌及其他園林（lín）建（jiàn）築的安全情（qíng）況，是否傷及人員、是否符合功能要求（qiú）（3）遊戲及健身設備是否符合安全標準（4）園（yuán）林建築油漆質量有（yǒu）無異常（5）園林建築有無（wú）崩缺及塗汙

2、聽取承建單位的介紹（shào）

在接管驗收（shōu）前，承建單（dān）位一般要向接管單位介紹工程情況，包括整個工程的整體規劃及設計情況，如室外、室內工程，沙井和化糞池工程，明暗溝（gōu）、排汙管道工程，道路工程（chéng），給排水工程，電氣設備工程（chéng）等（děng）。在聽取介紹的過程中，接管單位要及時提出有疑問的地方，讓承接單（dān）位解釋清楚。

3、驗收步驟

驗（yàn）收的步驟同其他工程驗收一樣，在此不多提，具體可參（cān）考本章第二節（jiē）的內容。

4、清潔驗收標準

對於清潔驗收的標準可參考《城市環境清潔工程施（shī）工及驗收規範（fàn）》以及物業性質、級別（bié）要求等具體情況進行驗收，一下以表格的形式對此進行列舉。

表2-3 公共設備（bèi）驗收標準

序號	項目	驗收標準
1	天台	（1）屋（wū）麵隔熱層、防水層板端縫、伸縮縫遊膏緊貼（2）隔（gé）熱板、防水層表麵無（wú）裂縫（3）天溝、落水口通暢，管道完（wán）好（4）天麵扶欄無破損、變形；無明顯鏽跡（jì）
2	消防設施（消防栓、消防箱）	（1）消火栓油漆（qī）均勻，無少刷、漏（lòu）刷現象（2）閘門完好，無滲漏水（3）消防箱、消防管、消防（fáng）帶等配（pèi）套設施齊全（4）箱門上（shàng）標誌（zhì）清楚、箱門玻璃安裝牢固（gù）（5）門鎖開啟自如（6）消防管無滲漏水，閘門完好
3	小區路燈	（1）小區路燈按設計要求安裝（2）燈具（jù）安裝牢固、配件安全、燈罩無損傷；燈泡照明正常（3）燈柱安裝牢固，柱麵油漆均勻，無損傷和刮花
4	明暗溝（gōu）、下水道	（1）溝（gōu）底無斷裂（liè），無積水，溝（gōu）壁和底抹灰平整（2）溝蓋板安裝（zhuāng）平穩、牢固，排（pái）水通暢；下水道坡度應符合設計要求（3）基層應填實，排水必須通暢（4）窨井吊底應在15厘米以上，井蓋平（píng）整、擱置穩妥、與路麵齊平，不應有踢腳現（xiàn）象
5	小區道路（lù）	（1）小區道路平整牢固；路麵無積水，無起砂、空鼓、損傷（2）路沿砌築整齊，灰縫飽滿、無損（sǔn）傷；塊料麵（miàn）層拚砌整齊，平整穩固（gù）；塊料麵無（wú）裂紋、無缺棱掉角（3）路麵修補的接茬應嚴密順直、高低平整、用料（liào）一（yī）致
6	垃圾池（chí）（箱）、衝洗水管（guǎn）	（1）垃圾池通水率100﹪；水管安裝牢固，接口處密實、無漏水；水閘開關靈活、無漏水（2）水閘箱裝鎖；箱麵無鏽跡（jì）；油漆麵均勻；鎖頭開啟靈活（3）砌築類：砌築平直，底層無起砂、無裂紋、無空鼓（gǔ）；裝飾麵層磚線縫順直，磚麵無損傷、無缺棱掉角；投入口和（hé）清出的鐵門無鏽跡，油漆完好（hǎo）均勻，安裝牢固、開啟自如（rú）（4）鐵箱類：油漆麵層均勻，無損傷、鏽跡；安放地麵平穩（5）塑（sù）料類：桶身完好無損；桶底（dǐ）無裂紋、不漏水（shuǐ）；配有桶蓋且完好無損
7	崗（gǎng）亭	（1）鋁材（cái）和不（bú）鏽鋼類（lèi）安裝牢固；配件齊全；型材麵無損傷；玻璃（lí）無汙漬（2）電動閘安裝（zhuāng）牢固（gù）；配件齊全；開啟自如；道閘欄無損傷
8	車庫	（1）露天停車場（chǎng）路麵平整，無起砂、裂紋、空鼓（2）地下停車場車道入口、出口標誌清楚，油漆均勻（3）單車架焊（hàn）接牢（láo）固平直（zhí），油漆麵（miàn）均勻、無鏽跡（4）照明設備配套齊全，燈具完好無損、開關靈活、照（zhào）明正常（5）排水（shuǐ）係（xì）統應設有專門的排水（shuǐ）溝（參照明暗溝、下（xià）水道驗收標準）
9	沙井、汙雨水池和化糞池（chí）	（1）池內無垃圾雜物，進排水通暢；池麵無裂痕（2）汙、雨水井和（hé）化糞池進出（chū）水口高差不小於5厘米；井蓋擱置穩妥並設置井圖
10	台階	踏（tà）麵、踢（tī）麵無破損；陰陽角無缺口和（hé）斷裂（liè）
11	景觀、雕塑和多功能娛樂設施	按設計標準和要求驗收

（2）房屋（wū）接管驗收標準（zhǔn）

序號	項目	驗收標準
1	頂棚（péng）	抹灰麵平整、麵層塗料均（jun1）勻，無漏刷、脫皮、裂紋、霜（shuāng）點、滲水痕跡、汙漬（zì）
2	牆麵	（1）抹灰（huī）麵平整，麵層塗料均勻，無漏刷、麵（miàn）層（céng）脫落、明顯裂痕（hén）、汙漬塊料（如瓷磚）麵層粘（zhān）貼牢固，無缺（quē）淩掉角（2）麵層無（wú）裂紋、損傷，色澤（zé）一致（3）對縫砂漿飽滿，線條順直。外（wài）牆麵無裂紋、起砂、麻麵等缺（quē）陷（xiàn），無滲水現象（xiàng）
3	地（樓（lóu））麵	（1）毛地（dì）麵平整、無裂紋（2）塊料（如瓷磚）麵層粘貼（tiē）牢固，無缺棱掉（diào）角（3）麵層無裂紋、損傷，色澤一致（4）對縫砂漿飽滿，線條順直（zhí）（5）水泥砂漿麵層抹灰平整、壓光均勻，無空鼓、裂紋、起泡等現象
4	衛生間、廚房和前後陽台地麵	（1）衛（wèi）生間上下水道（dào）無滲、漏、堵現象；上下水口內不會有（yǒu）較多的建築垃圾等（2）衛生間、廚房和前後陽台地（dì）麵與相鄰地麵的相對標高應符合設（shè）計要求，不應有積水、不允許倒泛水（shuǐ）和滲漏（3）廚房瓷磚、馬（mǎ）賽克無疏（shū）鬆、脫落及凹凸不平；牆麵瓷（cí）磚砌築（zhù）合格；磚塊必（bì）須砌實，不能有空鼓（4）磚縫無滲水現（xiàn）象（xiàng）（5）廚房（fáng）瓷磚及下（xià）水管道有無黏水泥
5	門窗	（1）開啟（qǐ）自如，門（mén）窗與牆麵接觸牢固，無晃動（dòng）和裂縫出現；目（mù）視零配件裝配齊全、位置準確、無翹曲變形（2）門鎖與門連接牢固、開啟靈活（huó）（3）木門油漆（qī）均勻（yún）；門縫線條均勻、不掉角、無變形（4）玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實；玻璃麵層無裂縫（féng）、無損傷、無刮花痕跡（5）電子門開啟靈活；通話（huà）器完好無損、通話清（qīng）楚（chǔ）（6）不鏽鋼門無鏽跡、刮花（huā）痕跡；窗台泛水正常，無向室內倒流缺陷（7）關緊所有窗戶，從（cóng）天麵或頂層房間窗戶（屬天麵均有簷口的房屋（wū），普通為多屋住宅區（qū））自上向下（xià）均勻澆水，停止澆水後半（bàn）小時逐間檢查（chá）每（měi）個窗台（tái）（牆麵）是否有水滲入（8）查詢天氣預報，在驗收期（qī）間出現下雨（yǔ）的日（rì）期錢，先將所有窗門關緊；雨（yǔ）後逐間檢查牆（qiáng）麵和窗台是（shì）否泛水
6	樓梯、扶手	（1）混（hún）凝（níng）土結構的樓梯無裂縫、麵層無剝落、鋼筋（jīn）無外露（2）鋼木結構的樓梯用力輕搖無輕微晃動，安裝牢（láo）固（3）鋼（gāng）筋無鏽蝕（shí）、無彎曲（4）木扶手表麵（miàn）無龜裂；油（yóu）漆（qī）無脫（tuō）落，色澤一致，表麵平滑，不紮手
7	開關	安裝牢固，目視蓋板無損壞；開關靈活，開啟接觸效果良好
8	照明燈具、衛生器具	（1）用木片或硬竹片等輕碰燈具，看其有無（wú）輕微搖晃；燈具與樓麵緊貼，零配件齊全；燈罩完好無損（2）打開所有燈具，檢查電源線是否正（zhèng）常，燈具發光正常，產品要合格，使用壽命達到要求；室內公共照明燈全部接通連（lián）續工作3天；統計有多少自然損壞的（3）衛生器具質（zhì）量良好、接水不得（dé）滲漏、安裝（zhuāng）應平整、牢固、部件齊全、自（zì）動（dòng）靈活、麵層無汙漬和刮花（huā）痕跡；接水軟管（guǎn）無鏽跡
9	供水係統	（1）安裝牢固無晃動（2）打開每（měi）棟的供水總閥門（注意關閉室內（nèi）的水閥），看管道是否完好無損、無滲漏、無鏽跡（3）管道借口無滲水（4）水（shuǐ）龍頭和水閥流水通暢，接口無漏水
10	排汙管（含塑料管）	（1）安裝牢固、外觀完好無損（sǔn）、配件齊全（2）從樓上的各排水（shuǐ）口注水，樓下目視管道接口密（mì）實（shí）無滲水（3）樓上的排水通暢無堵（dǔ）塞（4）鑄鐵管灌水後無滲漏水；表麵無鏽跡、裂紋；麵層油漆均勻
11	地漏	地漏過濾鐵（tiě）箅安放（fàng）穩固；管縫密實（shí）、無滲漏水、無（wú）堵塞、排水通暢
12	防盜網（wǎng）	安裝牢固；焊接點（diǎn）密（mì）實；麵漆均勻、無脫皮和漏刷現象、無（wú）明（míng）顯痕跡
13	室內配電（diàn）箱	（1）安裝牢固、配件齊全；試操作一（yī）次空氣開關等控製正常（2）開關符合型號規定（3）導線與設計（jì）相符，布線規範；目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活
14	噴漿（jiāng）	基（jī）層應處（chù）理幹淨，無汙跡、油漬；基層裂縫和釘眼應填補平整，噴塗後無痕跡；漿液應攪拌均（jun1）勻，色澤一（yī）致；噴塗應均勻，不得露地（dì）麵（miàn）、掉粉、起皮，應清（qīng）晰潔淨、線條平直（zhí）；保持門窗燈具潔（jié）淨（jìng）
15	水磨石	表麵必須平整、光滑；石粒應密實、顯露均勻；分格清晰、不應有砂眼、磨（mó）紋
16	其他	掛物勾、晾衣架應（yīng）牢固；煙道、通風道、垃圾道（dào）應（yīng）暢通、無阻（zǔ）塞物