物業項目全程運作實戰手冊

作者簡介

邵小雲，從（cóng）事物業管理工（gōng）作（zuò）10餘年，了（le）解先（xiān）進的物業管理模式和（hé）全程運（yùn）作；熟悉人力資源戰略體係的建立、工作崗位（wèi）分析、員工（gōng）招聘與配（pèi）置、員工（gōng）培訓與開發、績效管理、薪酬福利管理和勞動關係管理等各個模塊，管理模式獨樹一幟；具有全麵主持企業ISO9001：2000版質量管理體（tǐ）係（xì）建立、實施（shī）、認證工作。 

目 錄

第（dì）一章（zhāng）　物業項目的早期介入1

第一（yī）節　前期介入的認識2

一、物業管理前期介入的作用3

二、物業管理前期介入的時（shí）機選擇3

三、物業管（guǎn）理前期介入流程4

四、物業開發節點提前介入關注要點4

第二節（jiē）　規劃設計階段（duàn）介入7

一（yī）、規（guī）劃設計階段介入的目標7

二、規劃（huá）設計（jì）階段介入的方式7

三、規劃設計介入關注的重點（diǎn）7

四、規劃設計評估18

第三節　項目施工階段介入22

一、物業公司在施工階段介入的責任（rèn）22

二、物業公司在施工階段介入的角（jiǎo）色23

三、施工階段介入的時機23

四、施工階段介入的方式23

五（wǔ）、施（shī）工現場巡查與整改24

【實戰範本1】施（shī）工質（zhì）量（liàng）問題及設計缺陷問（wèn）題（tí）（專業版）29

【實戰範本2】施工（gōng）質量（liàng）問題及設計缺陷（xiàn）問題案例模板（通用版）30

第四節　項目銷售階段介入30

一、營銷策劃介入30

二（èr）、協助開發商擬定（dìng）銷售文件36

三（sān）、 銷售中心（xīn）物業服務展示38

四（sì）、配合現場銷售（shòu）41

第（dì）五節　竣工驗收階段介入46

一、竣工驗收的含義46

二（èr）、物（wù）業公司在竣工驗收中的責（zé）任46

三、竣工驗收的依據（jù）46

四、竣（jun4）工驗（yàn）收（shōu）的分（fèn）類47

五、物業公司（sī）參與竣工驗收配合的內容47

六、物業公司（sī）參與（yǔ）竣工驗收的流程（chéng）48

第二章　物業項目接管驗收期管理（lǐ）49

第（dì）一節　物業管理處的建立50

一、確（què）保物業管理用房符合法律規定51

二、配備好物業管理用具51

三、確定管理處的組織架構51

四（sì）、物業管（guǎn）理處的人員配置與培訓52

五、管理製度的設計55

六、建立管理處運作機製（zhì）55

七、製（zhì）訂管（guǎn）理處入駐（zhù）後的工（gōng）作計劃57

第二節　物業（yè）承接查驗57

一、明確接管驗收交接雙（shuāng）方的責任57

二、成立接管驗收小組58

三、審核並確認接管驗收58

四、編（biān）寫接管（guǎn）驗收方案59

五、確（què）定驗收標準59

六、對驗收人員進行培訓（xùn）62

七、準備好相應的驗收表格62

八、驗收工具與物（wù）資要準備充分63

九、驗（yàn）收前應召開接管驗收會議64

十、進行資料的（de）交接驗收64

相關知識：不移交物業資料須（xū）承擔法律責任67

十一（yī）、對房屋實體進行（háng）驗（yàn）收68

十二、處理接管驗（yàn）收的遺（yí）留問題（tí）69

十三、明確交接驗收後的物（wù）業保修責任70

十四、辦理交接手續71

十五、驗收（shōu）後入住前的設施成品保護71

第三節（jiē）　物業清潔開荒72

一、開荒清潔的重要性73

二、開荒工作要求73

三、開（kāi）荒管理方案製定73

四（sì）、開荒清潔的準備工作74

五、開荒清潔（jié）的組（zǔ）織與實施74

六、開荒清潔的驗收（shōu）標準75

七、開荒清潔結束後的工（gōng）作79

八、開荒清潔安全注（zhù）意事項79

第三章　物業入夥期運作81

第（dì）一節（jiē）　物業入夥手續的管理82

一、編製入夥方案83

二（èr）、與開（kāi）發商做好溝通（tōng）84

三、做（zuò）好相關（guān）部門的協調工作（zuò）84

四、入夥前各項資料要準備齊全84

五、可以進行（háng）入夥模擬演練89

六、要做好應對突發事件的準備89

七、辦理入住儀式89

八、辦理集中入夥手續要環環相扣89

九、積極地答複業主（zhǔ）的疑問90

十、零散入夥期間要與開發商溝通協（xié）調好91

十（shí）一、做好（hǎo）新（xīn）入（rù）夥小區的管理92

第二節　物業二次裝修管理92

一、 製（zhì）定裝修管理流程（chéng）92

二（èr）、要加強裝修審批93

三、要盡（jìn）告知和督導義務95

【實戰範本3】小區住宅裝飾裝修告知書95

四、加強對裝修現（xiàn）場（chǎng）的監管96

五、對裝飾裝修違規現象的處理97

相關鏈接：物（wù）業裝修管理要學會規避責任98

第四章　物（wù）業（yè）項目常規管理99

第一節　安全保安管理100

一、建立（lì）物業安保機（jī）構100

二、配備保安員101

三、明確重（chóng）點保安目標101

四、完善區域內（nèi）安全防範設施102

五、定期對保安員（yuán）開展培訓工作102

六、做好群防群治工作103

七、製定和完善安全保安製度103

八、突發（fā）事件應急處理104

第二節　車輛安全管理106

一、加強道路交（jiāo）通的管理106

二、完善停車場（chǎng）管理措施107

三、停車卡辦理和收費管（guǎn）理110

四、製定車（chē）場（庫）意外應（yīng）變預案111

第三節　消防安全管理113

一、消防組織（zhī）建（jiàn）設與責任分工113

二、確定區域防火責（zé）任人115

三、積極開展消防宣傳、培訓116

四、做好消防檔案的管理（lǐ）117

五、加強消防檢查巡查（chá）119

六、開展消防演習122

第（dì）四節　物業設備設施管理（lǐ）125

一、了（le）解物業（yè）設備設（shè）施（shī）的組成125

二、建立物業設備檔案125

三、加強物業設備運行管理126

四、做好物業設備維護管理127

第五節　業戶維修服務管（guǎn）理131

一、設立便民維修保養服務部門131

二、報修程序及（jí）時間安排132

三（sān）、製訂維修服（fú）務承諾133

四、製（zhì）定維修服務程序136

五、加強（qiáng）維（wéi）修服（fú）務檢查與回訪136

第六節　社區文化建設139

一、社區文化建設規劃139

二、社區文化（huà）建設要點139

三、社區文化活動策劃與組織142

四、社區文化活動開展143

第（dì）七節　管理費收繳與管理144

一、了解物（wù）業管理費的構成145

二、物（wù）業管理費的（de）確定要點145

三、物業管（guǎn）理費的收繳和（hé）追討（tǎo）146

四、管理費的管理148

第八節（jiē）　業戶投訴處理（lǐ）149

一、業戶（hù）投訴內容（róng）分析149

二、投訴的常規處理程（chéng）序與方法150

三、預防、減少投訴的發（fā）生152

四、提升業戶投訴處（chù）理效率153

第九節　保（bǎo）潔管理　154

一、保潔管理的範圍 154

二、做好（hǎo）保潔管理規劃（huá）155

三（sān）、製定科學的操作程（chéng）序156

四、製定保潔質量標準（zhǔn）156

五、開展（zhǎn）保潔質量檢（jiǎn）查（chá）158

第（dì）十節　綠化管理161

一、綠化管理重點161

二、選擇綠化管理方式161

三、善用綠化管理方法162

四、加強綠化（huà）外包管理163

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