物業環境（jìng）管理之清潔管理

清潔衛生（shēng）管理

一、清潔衛（wèi）生服務的工作內容

（一）樓外公共區域清潔

ø  工作以掃、撿、洗等為主。

ø  具有工作相對簡單（dān）、技術要求不（bú）大、跟蹤清潔要求較高等特點。

ø  要求（qiú）每天在（zài）早上業主（zhǔ）出門前先全（quán）麵清掃一次主（zhǔ）要道路

ø  在業主出門活動（dòng）後進行及時（shí）的跟蹤保潔

（二）樓內公共區域清潔

樓內公共區域（yù）的清潔包括大堂清（qīng）潔、樓梯及公共走道清潔、牆麵清潔（jié）、電梯及衛生間清潔等（děng）。

（三）垃圾收集與處理

裝修垃（lā）圾及施工垃圾應由施工單（dān）位自行每日清除清運。

垃圾分類一般可分（fèn）為建築垃圾、經營生產垃圾及日常生活垃圾等。

ø  建築垃圾需要劃分專門的區域（yù）臨（lín）時（shí）堆放，並經垃圾處理人員（yuán）將可回收及有害垃圾分類撿出（chū）後統一清運往城市堆填區堆放；

ø  經營生產垃圾一般指的是（shì）餐飲類廚餘垃圾、園林修剪出的植物殘枝以及生產企業的生產廢料等，一般由物業公司（sī）與相關生產單位約（yuē）定由生產（chǎn）單位自行按（àn）環保規定處理；

ø  日常生活垃圾可（kě）通（tōng）過在管轄區域內放置分類垃圾桶，將垃圾按“可回收垃（lā）圾（jī）”、“不可回收（shōu）垃圾”及“有（yǒu）害垃圾”進行分類回收。

（四）管（guǎn）道疏通

ø  雨水管道要求（qiú）雨（yǔ）季期間最少每月全麵檢查疏通一次。

ø  對於已正常入住多年的小區，要求（qiú）每月（yuè）對各排汙管道（dào）的彎頭（tóu）處（chù）用高壓水（shuǐ）進行（háng）一次疏通。

ø  對於新入住尚處於裝修高峰期（qī）的小區，則必須每（měi）半月對（duì）所有排汙主管進行一次徹底清疏

ø  對於小區內（nèi）的化糞（fèn）池，應每月進行檢查，並每半年清掏一次。

（五（wǔ））外（wài）牆清洗

（六）泳池（chí）清潔

必須每天定期對泳池水進行ph值、餘氯、水溫、混濁（zhuó）度等檢查，每月對大腸杆菌進行檢測，發（fā）現不符標準及時進行糾正。

（七）清潔拓（tuò）荒

（八）冬季（jì）除雪除冰

北方冬季雨雪天後，須及時清除各出（chū）入口雨雪所形成的結冰，並做（zuò）好防（fáng）滑（huá）告示，避免客戶因結冰（bīng）滑倒受傷。

二、清潔衛生服務的工作方法與要求（qiú）

（一）清潔衛生管理製度的（de）建立（lì）

清潔衛生管理製度主要（yào）包（bāo）括：

（1）各崗（gǎng）位的崗位職責；

（2）各項清潔工作（zuò）的標（biāo）準（zhǔn）操作（zuò）工藝流程；

（3）各個崗位（wèi）的操作質（zhì）量標準；

（4）清潔質量檢查及預防、糾正機製（zhì）；

（5）員工行為（wéi）規範等相關管理規章製度（dù）；

（6）清潔績效考核製度等。

（二）清潔衛生質量管控方法

1．明確不（bú）同區（qū）域保潔頻次、質量標準及其指標（biāo）體係

2．完善保（bǎo）潔質量考核機製

3．不同類型物（wù）業日常保潔檢查重點

4．專項保潔質（zhì）量管控重點

（三）物業（yè）清潔管理（lǐ）模式（shì）

物業清潔衛生的管理模式大致（zhì）可分為外包管理及自行作業兩大類。

（四）日常保潔基（jī）本方法

日常（cháng）保潔工作一般可分為每日固定保潔、跟蹤保潔（jié）、周期保潔工作及計（jì）劃性專（zhuān）項保潔工作。保潔（jié）隊伍可分崗（gǎng）位保潔員（yuán）、機動保潔員及專項保潔員。

1．劃分保潔工作區（qū）域，明確崗位保潔工作內容（róng）

2．設定（dìng）工作流（liú）程並按流程開展清潔工作

3．安排機動保潔崗巡視頂崗

4．對各崗位保（bǎo）潔工作進行檢查指導

（五（wǔ））專（zhuān）項清潔基本方法

1．外牆清洗（xǐ）

（1）外牆清潔方法。

①吊籃清（qīng）潔（jié）法，適用於樓層（céng）較高、原設計配（pèi）有高空吊籃的（de）建築，較為（wéi）安全，但工（gōng）作效率低；

②人工吊（diào）板清潔法，適用於各（gè）種外牆，工（gōng）作效率較高，但危險性大，容易造成（chéng）清潔人員或清潔工具下墜的危（wēi）險；

③升降機清潔，對於高度不太大（15米以下）、配有升降機的（de）場所，較安全可靠，但清潔的高度受限製；

④搭腳手架清潔，多用於（yú）上凸下凹的特殊形狀建築外（wài）牆（qiáng）清潔，成本高，效率低；

⑤直接水槍及接杆清潔法，多用於（yú）較矮的外牆（qiáng）（3米以下）；

⑥清（qīng）洗機保養（yǎng），一種現代清洗（xǐ）方法，效率高且安全，但前提是配有自（zì）動清洗機。

（2）外牆清（qīng）洗注意事項。

①外牆清洗前必須根據清潔對象的特點做好完善的清洗施工方案，包括外牆材料及麵積確認、清（qīng）潔步驟（zhòu）、安全措施（shī）、用藥方案（àn）、應急預案、質量檢查標準及措施等；

②外牆清潔工作（zuò）中安（ān）全是重中之（zhī）重（chóng），對於高空作業的人選、下吊材料、天氣狀況、安全防範等必須嚴格按相關規定操作，下吊前、中、後都必（bì）須對每件物品、每個操作做好充分的安全檢查，高處作業必須係（xì）好安全帶、戴上安（ān）全帽；

③外牆（qiáng）清洗必須根（gēn）據不同的外（wài）牆裝飾材料采用不同的藥劑及清洗（xǐ）方法，且在全麵（miàn）清洗前必須先（xiān）根據不同的外牆裝飾材料洗出一（yī）小塊（kuài）樣（yàng）板，經（jīng）檢（jiǎn）查確實不（bú）會對外牆裝飾材料造成不良影響後方可全麵清洗；

④清洗前必須（xū）通知本棟建（jiàn）築每一業主（客戶）不要開窗，對（duì）周圍可能影響到的區域做好圍護，對可能受影響的植物、車輛及其他物品做好保護（hù）措施；

⑤清洗區域（yù）周圍（wéi）必須用圍欄封閉，避免無關（guān）人員人內，清洗現場必須有專門的安全監（jiān）督員對整個施工過程進行監督指導；

⑥由於外牆清洗藥劑有較強的腐（fǔ）蝕性，清洗範圍內的各（gè）種植物必須做好遮蓋保護並及時衝水，避免藥物對植物造成影響。

2．石材養護

（1）打蠟。

打蠟適用於樓內大理石（shí）、花崗（gǎng）岩（yán）、水磨石、人造大理石、釉麵地磚、木地板及pvc塑料等裝飾的地板。全麵封蠟（là）可視地麵使用頻度每三個月到一年做一次（不（bú）同區域及（jí）不同檔次（cì）的物業要求不一樣，此處僅供參考）。

（2）蠟麵拋光（guāng）。

拋光是為了保持封蠟地麵的光澤（zé）及（jí）美（měi）觀而（ér）進行的一種保養工藝。

對於（yú）要求較高且使用頻度較大的地方如酒店大堂（táng）、高級寫字樓大堂等可（kě）每日（rì）進行一次地板表麵蠟麵拋光，而對於其他使用頻度較小的地方一周甚至半月拋一次即可。拋光前應（yīng）先（xiān）用（yòng）靜電（diàn）牽塵劑對地麵進行一次除塵。

（3）晶麵處（chù）理。

晶麵處理也（yě）稱（chēng）晶硬處理、鏡麵處（chù）理（lǐ），主要適用於各種石材地麵。對於使用較（jiào）久、表麵磨損（sǔn）較多的石地麵在進行晶麵處理時往往結合石麵翻新進行。

3．地毯（tǎn）保潔

（1）日常（cháng）吸塵。

（2）及時除漬。

（3）定期的中期清洗。

（4）深層清潔。

（5）防汙處理。

4．管道清疏（略（luè））

5．泳池清（qīng）潔

（1）泳池的日（rì）常清潔。

泳池的日常清潔包括池底吸塵、池內雜物清撈、池壁清（qīng）抹、池邊溢水溝全（quán）麵清洗、池（chí）邊（biān）鋪裝地麵衝洗、浸腳池清潔消毒等。

（2）泳池淨化（huà）及藥物處理。

①消毒、漂白。

②調節ph值。

③投（tóu）沉澱劑。

④殺澡（zǎo）。

6．清潔拓荒（略）

三、清潔衛生服務的注意事項

（一）安全生產

1．高處作業安全

（1）高空作業人員須身（shēn）體健康，且經專（zhuān）業培訓後持證上崗，嚴禁酒後、過（guò）度疲勞及情緒異常時登高作業；

（2）高處作業須在合適（shì）氣候環境下（xià）操作，風力過大、雨雪天、夜間不適合進行高處作業；

（3）高處作業須正確配戴安全帶、保護繩、安全帽，並且所有安全保護裝置在每次（cì）使用前（qián）必須全麵檢查，確保符合安全要求；

（4）高處作（zuò）業必須有專門的安全防護及監督（dū）人員。

2．藥物使用安全

（1）清潔藥劑根據不同的清潔（jié）對象做好分類存（cún）放（fàng），並且每類藥（yào）劑上（shàng）必須有清晰（xī）的藥劑名稱、使用方法、適用對象、稀釋倍數等說明；

（2）強腐（fǔ）蝕性、強（qiáng）揮發性、易燃易爆（bào）類、具毒性等危險藥物必須單獨存放於（yú）危險品倉庫，並由專人進行保管；

（3）藥物（wù）存放處必須做好防（fáng）火、防爆、防腐蝕（shí）、防中毒的相應措施，確保安全；

（4）所有藥物必須建立（lì）完善的進、出、存（cún）、銷的登記製度（dù）；

（5）藥物在不同的清潔對象上使用必須嚴格按說明濃（nóng）度做好配比，新藥（yào）物或新清潔對象使用藥物，須先進行局部試驗，沒問題後方可（kě）大麵（miàn）積使用；

（6）稀釋藥物時，應將濃液往稀釋液中倒，而不能將稀釋液往濃（nóng）液中倒；

（7）使（shǐ）用藥物時，須戴好相應的防護裝置，避免藥物（wù）對人造成傷害；

（8）使用完（wán）的藥（yào）物容器須回收按環保要求進行處（chù）理，不可隨便丟棄。

3．機械使用安全

（1）所有操作機械人員須經專（zhuān）門培訓合格方可上崗；

（2）使用前須檢查機（jī）械、電（diàn）線、插頭等（děng）有無損（sǔn）壞，電線與轉（zhuǎn）動部分（fèn）是否保持適當（dāng）距離，用電場所有無水濕等情況，確保用電安全；

（3）所有帶轉動（dòng）裝置（zhì）的機械必須確保轉動部位有完善的保護裝置，避免將物品、人（rén）員等卷入；

（4）使用洗（xǐ）地機、打（dǎ）磨機、掃地車等高速（sù）運轉的（de）設備時，須將機（jī）械周圍物品（pǐn）及人（rén）員（yuán）清離，避免造成損害；

（5）所有機械設備應按使用說明進行操作，避免長時間運行，以免造成損害；

（6）無人看守時須關閉所有（yǒu）機械設備；

（7）蓄電池類設備在充（chōng）電時（shí）應遠離明火和電火花；

（8）進行（háng）機械操作時，應戴好相應的防護裝置，避（bì）免（miǎn）機械及藥物對操作人員（yuán）造成傷害（hài）。

4．消防安全（quán）

（1）所有清潔（jié）人員均應（yīng）進行相關的消防知識培訓，學會逃生及撲滅（miè）初（chū）起火災；

（2）所有貯存清（qīng）潔藥物、機械的地方均應使用防爆燈，並配備相應（yīng）的消防設備設施；

（3）清潔操作需使用電源時（shí），須檢查插頭、電線等安全，避（bì）免連（lián）接不好起火；

（4）清（qīng）潔（jié）過程須注意做好對（duì）煙感、噴淋、報警器等消防設備設施的保護，避免造（zào）成損害。

5．其他安全

（1）清（qīng）潔井下等密閉空間作業時，須（xū）注意做好通風及防爆工作（zuò），避免造成窒息及爆炸；

（2）在交通道路及車場進行保潔時，須穿著反光衣並做好警示，避免發生交通安全事故；

（3）在有人員通過區域進行（háng）較大（dà）保潔作（zuò）業時，應（yīng）豎立警示工作牌，必要時做好隔離防護，避免對客戶造成影響；

（4）進行深（shēn）水區域清潔時，須由（yóu）會水性人員（yuán）進行操作，並（bìng）做好救生防護（hù）工作；

（5）進行其他帶危險性作業時，須做好相應的安全防護（hù）措施，避免發生安全隱患。

（二）不（bú）同材質（zhì）保潔對象注意（yì）事項

1．石材類

（1）強酸（suān）強堿類會對石材類造成嚴重的損害，須謹慎使（shǐ）用；

（2）使用水泥砂漿進行鋪貼的石材，必須在（zài）鋪貼的同時利用一些防水或防油等（děng）防護性膠（jiāo）劑塗抹於石材的背麵進行防護，防止水泥砂漿的水漬滲透至石（shí）材表麵導致石材變色；

（3）石材使用過（guò）程中會發生老化和病變，須做（zuò）好防護與日常保養；

（4）石材使（shǐ）用前需要做（zuò）好（hǎo）防（fáng）汙處理，避免汙漬（zì）滲入；

（5）樓內（nèi）石材日常清（qīng）潔中（zhōng）盡量使（shǐ）用（yòng）幹法清潔，少使用濕法清潔，如果必（bì）須使用清洗方式清潔的，亦應在清（qīng）潔後盡快吹幹石材並做好保護養（yǎng）護。

2．玻璃類

（1）強堿性藥物容易對玻璃造（zào）成腐蝕，從而使玻璃霧化；

（2）刀片類容易對玻璃造成劃傷，使用時需謹慎；

（3）玻璃清潔時需使用專用工具及專用清潔藥劑，避免對玻璃造成損害。

3．金屬類

（1）金（jīn）屬類材料往往怕酸，須謹慎使用酸性清潔藥劑；

（2）對於不（bú）鏽鋼、銅器（qì）等日（rì）常保潔（jié）中要用專用的清潔劑（jì），避免損壞；

（3）對光麵金屬進行清潔時應使用無絨光巾（jīn），避免毛巾脫絨遺（yí）留在光麵上影響光亮（liàng）度；

（4）使用不鏽鋼油、銅（tóng）水等藥（yào）劑進行清潔時不宜使用太多，並且用後需（xū）將滯（zhì）留的藥劑用（yòng）布擦幹，避免汙損衣物。

4．木材類

（1）木材類應盡量使用幹法清潔，少用水；

（2）木材類表麵宜用封蠟法進行保護（hù）；

（3）木材（cái）類應注意拖（tuō）塵、吸（xī）塵，避免塵粒對木格造成損害。

5．地毯類

地毯類根（gēn）據地毯質地、結構、擺放場所的不同而有不同的保養要求。地（dì）毯常見的問題有絨毛變形、色差、褪色、泛黑、發黴、掉毛、起球等。

（1）地毯類日常保潔中要注重吸塵。地毯吸塵工作做（zuò）得越好（hǎo），需要清洗（xǐ）的次數就越少；

（2）地毯局（jú）部汙漬可采用地毯除漬劑局部清洗，全麵的地毯清洗應根據使用頻度不同而設定不同的清洗頻次周期（qī）進行；

（3）地毯（tǎn）清洗完須及（jí）時用吹風（fēng）機吹幹；

（4）門口的活動性地（dì）毯塊清潔時（shí）須注意地毯下地麵的清潔（jié），並應每晚掀開地毯進行地（dì）