項目經理人手一份，物業項目成本預（yù）算書（shū）編寫指引，很詳細！

福利！物業項目成本預算書編寫指引

文（wén）/薑兆繁

隨著社會的進步與發展，物（wù）業同行的不斷摸（mō）索和成長促使行業（yè）逐漸步入成熟期。但與此同時（shí），行業麵臨著一些現實問題，即物業企業的（de）經營壓力越來（lái）越大。人工、物料、耗材（cái）、能耗等成本上漲的速度已經遠超（chāo）服務費的上漲（zhǎng）速度，一些（xiē）企（qǐ）業即將陷入入不敷出的（de）窘迫局麵，所以做好成本預算管控（kòng）顯得（dé）尤為重要，同時編寫（xiě）成本預算書也（yě）是項目（mù）負（fù）責人（rén）的一門必修課。

成本預算書結構（gòu）

做好項目成本預（yù）算（suàn）管理要（yào）有清晰的思路（lù），也就是項目預算書的結構。成本預算書（shū）一般由預算說明、預算依據、收入預算、支出預算（suàn）以及預算分析及結論五大部分組成。  

一、預算說明

預算說明主（zhǔ）要包（bāo）括成本（běn）預算書中需要特殊說明（míng）的部分，例如預算時（shí）效、預算範圍、計算（suàn）法則、預算依據來源以及需要重點說明的內容等，預算說明應盡量（liàng）詳盡、全麵。

二、預算依據

預（yù）算（suàn）依據主要由預算書中涉及的所有數（shù）據組成。

（一）人員定崗定編表（組織架構）

首先確（què）定組織架構，編（biān）製《人員定崗定編表》，主要用於核算人工工資、五險一金、福（fú）利以及（jí）活動經費等人力資源費。

人員配置原則：需要根據項目實際情況合理配（pèi）置，以整體預算調整。盲目追求最（zuì）佳配置（zhì）比例，極有可能造成團隊“臃腫”或“貧（pín）瘠”,導（dǎo）致團隊生產能力下降。建（jiàn）議一人多崗，一崗多專，並定期輪崗，發揮員工最（zuì）大生產力（lì）的同時培養企業綜合型人才。

（二）項（xiàng）目基礎數據表

項目基礎數據一般包括（kuò）：項目建築麵（miàn）積、占地麵積、可收費麵積，綠化麵積、綠化率、容積率、總戶（hù）數、車位數、已售麵積、未售麵積、公建麵積等關鍵數據，主要來（lái）源於開（kāi）發企（qǐ）業和售（shòu）樓處。其中，收費麵積是指（zhǐ）總建築麵積減去（qù）公建麵積後的麵積。公建麵積指物業（yè）用房、社區用房（fáng）、設備房等不具備收費條件的（de）麵積（jī）。

（三）設備設施（shī）統計數據表

設備設（shè）施數據統計（jì）的準（zhǔn）確性是能（néng）耗預算（suàn）成功的關鍵，所以在統計（jì）時應該全麵，盡量將項目所有的設備設施進行統計。成熟項目的數據收集和統計會比較順利，但新（xīn）交（jiāo）付或即將（jiāng）交付的項目由（yóu）於多種（zhǒng）因素可能（néng）造（zào）成（chéng）數據無法統計（jì）或缺（quē）失，所以前期數據會出現不穩定狀態，能耗預算（suàn）的準確性下降（jiàng），後期會隨著項目成熟（shú）而穩定。同時，具備統計條件的一定要按照實際發生的時間進行統計和測量（liàng），全（quán）部（bù）靠經驗估算，很有可（kě）能降低能耗預算的準確性。

（四）費用標準（zhǔn）

費用（yòng）標準是核算（suàn）收入（rù）和支出的重要（yào）依據，主要來源於物業（yè）合同和政府文件。應當將項目運行過程（chéng）中所有的（de）價格標準分類統計，包括（kuò）但不限於以下幾類：不同類型物業費、電梯（tī）費、水（shuǐ）費、電費、垃（lā）圾清運費、生活垃圾處理（lǐ）費、綠化外包費、清潔外包費等全部收費標（biāo）準。

三、收入預算

收入部分主要來源於主營業（yè）務收入、其他業務收入。

（一）主營業務（wù）收入

1、物（wù）業費（fèi）收入

核算物業費收入時應（yīng）當（dāng）將物業按不同類型、收費標準以及按月度和年度（dù）分開測算，第一次預算時，物業（yè）費收費目標可（kě）根據項目實際情況，暫（zàn）為估值（假（jiǎ）設90%），但（dàn）最終（zhōng）需（xū）按預算（suàn）結果進行調整，直至達（dá）到合理目標值。

（1）全周期物業費收入測算（表1）：指已經整體交付完畢，具（jù）備全周期（qī）核算條件的項（xiàng）目（mù），結算周期為一年，結算比例為100%，不包含未售麵積。

（2）分期開發物（wù）業費收（shōu）入測算（表1）：指項目分（fèn）期開發、來年又有新麵積交付的情況，例如一期已經交（jiāo）付完畢，來年二期在某月當中又有新麵（miàn）積交付，結算周期根據交付時間確定，結算比（bǐ）例（lì）為100%，不包含未售麵積（jī）。

公式1：應收物業費=收費麵積（jī）×收費標（biāo）準×結算周期×結算（suàn）比例×收費率

（3）未售麵積收（shōu）入（rù）測算：一種情況，開發商全額100%支付空置房費用（同公式1）；另（lìng）一種情況，商定結算比例，結合銷（xiāo）售計劃編製預算，銷售前由開發（fā）企業按照約定結算比（bǐ）例交納（假設80%），銷售後由業主全比例交納（表2）。

公式2：應收物業費（fèi）=未售麵積×收（shōu）費標準×（開發企業（yè）結算周期（qī）×開發企業結（jié）算比例（lì）+業主結算（suàn）周期×業主結算比例）×收費率

項目第一（yī）次編製預算（suàn）時，因無往（wǎng）年陳欠費用，故編製年預算時無需（xū）考（kǎo）慮，但編製下年預算時，則需考慮陳欠（qiàn）費用，並設定清欠目標。

2、物業經營收入

指物業企業（yè）經營物業產權人、使用人提供的房屋建築物和（hé）共用設施（shī）取得的收入，如房（fáng）屋出租收入和經營停車（chē）場、遊泳館、各類球場、集中供熱（rè）、二次供水、中央空調等共用設施收入。

3、物業大修收入

指物業企業接受物業產權人、使（shǐ）用（yòng）人的委托，對房屋共用部位、共（gòng）用設備設施進行大修（xiū）取得的收（shōu）入，如果期間（jiān）沒（méi）有發生，此項預算收入可以不考慮。

（二）其他（tā）業務收入

指物業企業從（cóng）事主（zhǔ）營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括建築垃（lā）圾清運（yùn）收入（rù）、代收代交、有償維修服務收入、廣告收入、廢品回收、商業用（yòng）房經營、場（chǎng）地租賃以及無形資產轉讓收入等，包括但不限於提供的實例種類。由於經營性收入是前期預估目標，所以項目需根據規模、客戶群體（tǐ）等多種因素考慮開（kāi）展多種經營，不可盲目自（zì）信，高估收（shōu）入目標。

四（sì）、支（zhī）出預算（suàn）

（一）人力資源費用

指用工期間所發生的所有人力費，主要包括人員工資（zī）總額（工資、獎金（jīn）、津貼和補助、加班工資等）、福利費（服裝、勞保、節日福利、夥食費等）、工會（huì）經（jīng）費（員工活（huó）動（dòng）等）、職（zhí）工教育經（jīng）費（員工培訓等）。

1、人（rén）工工（gōng）資總額（表3）

（1）工（gōng）資：一般由基本工資、崗位工資（zī）、績效工資組成。

（2）津貼和補貼：企業根據（jù）國家規（guī）定和企業自身情況製定發放標準，可（kě）根（gēn）據崗位、職務（wù）不同而不同，一般包括但不（bú）限於以下種類（lèi），工（gōng）齡津貼、租房補貼、交通補助、通訊補助、供暖補（bǔ）貼、高溫補貼、職稱津貼等。

公式（shì）：津貼或補貼（tiē）費用=標（biāo）準×人數

（3）獎金：年度獎金和月度獎金。 需根據企業效益進行發放（fàng），年度獎金預算時可分解到每月工資中。

（4）加班費：此（cǐ）項為經驗估算值（zhí），按小時計算。

公式：加班費（fèi）=人均加班（bān）時間×小時工資×人（rén）數（加班工資標準一致）

 2、五險一金（表4）

包括國（guó）家（jiā）規定的基本養老（lǎo）保險、基本醫療保險、失業保（bǎo）險費、工傷保險費、生（shēng）育保險費以及公積金，“交費（fèi）月份”是因人員增（zēng）減而設置。

公式：年度五險一（yī）金費用=交費（fèi）基（jī）數（上一年度月工資額的平均值）×五險一金交（jiāo）納比例×交納人數×交費月數。

3、福（fú）利費（工資總額的14%）

（1）服裝費用（表5）

根據《人員定崗定編（biān）表》編製，折舊（jiù）期（qī）一般為2年，均攤到每月預算（suàn）中，表格（gé）中列舉多（duō）種情況，全周期折算、不滿一年折舊期的計算方（fāng）法。

公（gōng）式：年度折舊費（fèi）用=標準（zhǔn）×單價×人數/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（2）勞保費用：根據《人員定崗定編表》編製配發標準，使用（yòng）年限為一年。（表6）

公式：勞保費用（yòng）=配發標準×單價×人數

（3）節日福利：根據國（guó）家法定節假日進行發放，標準由企業根據實際情（qíng）況製定，按《人員定崗定編表》進行發放。公式：節日福利費=人數×標準

（4）夥食費：根據企業自身情況製定夥食標準（zhǔn）。（表7）

公式：夥食費=人數×就餐費用×計費天數

4、工會經費

按工資總額的（de）2%計（jì）算或根據（jù）工會活動計劃製訂。

5、職工教育經（jīng）費

按工資總額的（de）1.4%計算或根據培訓計劃製訂。

（二）能耗費用

1、水費（表（biǎo）8）

包（bāo）括但不限於如下內容，清潔用水、綠化用水、消防用水、水景用水、辦公用水、後勤用水（shuǐ）等，盡量根據實際用水量測（cè）算，同時還要考慮用水損耗。（建（jiàn）議在每個用（yòng）水點盡量增設水表）

清潔用水：可估算月用量（公式略）。

綠化用水：可估（gū）算月用量（公式略）。

水景用水：根（gēn）據容積測（cè）算，公式：年用水總費用=容量（liàng）×年換水（shuǐ）次數×單價

辦公和後勤用水：需要根據季節和特殊日期等進行估算，如假期月份辦公（gōng）用水比平時要少；夏季後勤用水量則（zé）比其他月份要高（gāo）。

其他用水：該項（xiàng）為不可預（yù）計發生的費用，按月（yuè）估算。

用水損耗：根（gēn）據項目老化程度按（àn）月（yuè）估算。

2、電費（表9）

設備設施（shī）統計表在此起到關鍵性作用，此項預（yù）算也比較繁瑣，需要對設（shè）備（bèi）設施進行逐一測（cè）量（liàng）和核算，包括使用時間、額定功率、單價等。公式：數量×額定功（gōng）率（換算成（chéng）千瓦時）×使用時間×單價×年（nián）運行周期

本文隻列舉常見幾種情況及測算方式：

例1：按日運行的設備計算公式：設備使用數量（liàng）×額定功率（換算成千瓦時）×日使用時間（換算成小時）×電費單價×30天×12個月=年度該設備設（shè）施電費。

例2：按月運（yùn）行的（de）設備（bèi）計算公式：設備使用數量×額定（dìng）功率（換算成千瓦時）×月使用時間（換算（suàn）成小時）×電費單價×12個（gè）月=年度該設備（bèi）設施電費。如果，當月運行兩次的設備，則“使用時間”為兩次時間之和（hé）。

例（lì）3：按季度運行的（de）設備計算公（gōng）式： 設備使用數量×額定功率（換算成千瓦時）×電費單價×季（jì）度使用（yòng）時間（換算成小時）×4個季度（dù）=年（nián）度該設備設施電費。如果，當季運行多次的（de）設備，則使用時間（jiān）為多次時間之（zhī）和，例如排汙泵每半月運行一次，每（měi）次0.15小時（shí），則全（quán）月“使用時間”為0.3小時。

（三）采暖費

由於東北地區冬季需（xū）要供暖，物業辦公用房、宿舍等需要承擔此項費（fèi）用。

公式：年度（dù）采暖費=房屋（wū）建築麵（miàn）積×供暖價格

（四）公共設備（bèi）設施維護費（表10）

需要根據全年（nián）的《設（shè）備設施維保（bǎo）計劃》進行編製，相關耗材根據（jù）每次維護體量進行估算。

公式：年公共設備設施維護費=耗材數量×單價（jià）×年維護周期

二次（cì）供水設（shè）備設施：在交付給供水公（gōng）司前，項（xiàng）目還需考慮此項成本，如水（shuǐ）質（zhì）監測費、水箱（xiāng）清洗費、水質消殺費以及衛生許可證、設施許可證費等。

電梯：電梯的日常維護及中修一般（bān）按每台每年外包給專業（yè）的維（wéi）保公司負責， 大修視情況（kuàng）申請維修資金，各類年檢費如果維保公司不負責，則需要（yào）單（dān）獨計算，如電梯（tī）年檢費（fèi）、限速器年檢費。

如月、季、半年當中進行（háng）多次維護，“數（shù）量”則為多次耗材數量總和。例如，潛水泵每月進（jìn）行2次維護，每（měi）次5桶潤滑油，則表格中潤滑油“數量”為（wéi）兩次（cì）維（wéi）護耗材的總和（10桶）。

（五）公共部（bù）位維護費（表11）

需要根據全年的《公共部（bù）位維保（bǎo）計劃》進行編製（zhì），相關耗材根據每次（cì）維護體量（liàng）進行估算，如月、季、半年當中進行多次維護，“數量”則為多次耗材數量總和。例如，外牆清洗每季進行2次維護，每次使用2.5把毛刷（shuā），則表（biǎo）格中毛刷“數量”為（wéi）兩次維護耗材的總和（5把）。

公式：年公共部位維護費=耗材數（shù）量×單價×年維護周期

 （六）秩序維護費（表12）

根據《秩序維護采購計劃》進行（háng）編製，主要體現在秩序管理當中所發（fā）生的所有耗（hào）材，如警戒帶、路錐、反光馬甲、手套等常用（yòng）耗材，未超一年的，不計算折舊（jiù）費。

2、消防費

項目進行消防管理的全部費用，根據《秩序維護采購計劃》進行編（biān）製，如（rú）含（hán）消防斧、消防（fáng）桶、防毒麵具（jù）、消防扳手、滅火器等物（wù）資以及消防演練發（fā）生的費用，未超一年（nián）的，不計算折舊費。

公式：年耗材費用（yòng）=耗材費用（yòng）數量×單價

公式：年度折舊費用（yòng）=數量×單價×N/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限（xiàn）

（七）清潔費用（表13）

1、清潔服務費

物（wù）業（yè）企業將清潔工（gōng）作外包給專（zhuān）業公（gōng）司，該項服（fú）務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數×人（rén）員單價、實測服務麵積×麵積單（dān）價的方式進行測算。

2、建築垃圾（jī）清運費用

建築垃圾清（qīng）運要結合此項的收入核算，可以按照每車計算或按建築麵積外包。  

3、清潔耗材

此項除外包之外的清潔（jié）耗材（cái），按年估（gū）算（suàn），可均攤到每月當中。清雪工具，超一年的計算折舊費。

公式：年耗材費用=耗材費用數量×單價

公式：年（nián）度折舊費用=數量×單價×N/折舊年限（拆分到月（yuè））×當（dāng）期折（shé）舊（jiù）期限

（八）綠化費用（yòng）（表14）

1、綠化費用

物業企業將綠化維護外包給專業公司，該（gāi）項（xiàng）服務的成本按照外包合同所確定的金額（é）核定（dìng），一般采用（yòng）分包方人數×人員單價、分（fèn）包（bāo）麵積×麵（miàn）積單價（jià）的方式進行測算（suàn）。

2、綠化（huà）補植

項目根據實際情況，如果綠（lǜ）化還（hái）處於維保期，則不需考慮此費用（yòng）。反之，則需要（yào）根據綠化補植（zhí）麵積或數量測算，公式略。

3、綠植租賃費

此項為租賃合同約定價格。

（九）辦公管理成（chéng）本

1、招待費、差旅（lǚ）費及會議費，此（cǐ）三項費（fèi）用為預估值。

2、辦公費：（包括（kuò）但不限於）

（1）郵電費（fèi）：此項費用為預估值；

（2）電話費：此項費用為預估值；

（3）網（wǎng）費：此項費用（yòng）按網絡公司實際收取的（de）年度費用計算；

（4）短信平（píng）台：此項費用為（wéi）預估值；

（5）海（hǎi）報及表格印刷費：此項費用為預估值；

（6）低值易（yì）耗品購置費用：根據《采購計劃》編製，可為預估值（zhí）；

（7）飲用水費：桶數量×單價；

（8）辦（bàn）公設備維（wéi）護費（fèi）：如複（fù）印機、傳真機、空調等，此項可為預估值；

3、谘詢及訴訟費

聘請法律顧問的費用，此項為預估值。

4、不可預（yù）見費，此項為估算值。

（十）公共責任險保險費

公共責任險是項目運行不可缺少的險種，該項費用需依（yī）據保險合同中的約定進（jìn）行。

公式：（需投保的公共設施、設備）投保總金額×投保費率/保險受惠物業的總麵積=保險費用

（十一）社區活動及業主委員會

社區文化活動費用：根據《社區文化活動計劃》編製，此（cǐ）項費用為預估值。（表15）

業主委員（yuán）會經費：可為預估值。

 （十二）固定資產折舊費（表16）

費（fèi）用超2000元且使用年限超過一年。表16中列（liè）舉兩種情況，全周期（qī）和折舊期不滿（mǎn）一年的計算方法。

公式：年固（gù）定資產折舊費=固定資產的原值/固定資產（chǎn）使用期限（折算到月）×12月

（十三）公司管理成本分攤

公式（shì）：（主營業（yè）務收（shōu）入+其（qí）他業務收入）×（8%-15%）（行業慣例）

 (十四)營業（yè）稅附加

公式：（主營業務收入+其他業務收入）×綜合稅率

綜合稅率：1、營業稅按營業收入（rù）額依5%稅率計（jì）算繳納；2、城市維護建（jiàn）設稅按營業稅額依7%稅率計算繳（jiǎo）納；3、教育（yù）費附加按營（yíng）業稅額依3%征收率計算繳納（nà）。

五、預算分析及結論

結合預算報告，對項目（mù）整體預（yù）算進行（háng）分析和評估，查找風險源以及應對（duì）措施。

本文隻提供概括性指引，具體實際測算（suàn）需要（yào）各企業根據以往預算經驗及企業實際運（yùn）行情況來進行編製，文中（zhōng）的計算公式以及圖（tú）表均作為參考，表內數據為虛擬數據（jù）。

附件

原載於《現代物業·新業主》2016年第2-3期/總第350期