牆拆了，物業公司該怎麽辦？-格瑞戴西Greendash

文/ 長春薑兆繁

2月21日，國家的一份文件著實（shí）讓諸多物業公司“懵”了（le），文件中提出（chū）”中國將施行街區（qū）製，原則上不再建設封閉住宅小區，原有的要逐步打開。”突如其來的這則消息，一時間讓物業公司找不到“北”了，延續幾十年的管理模式就此可能被顛覆。

首先，實施街區製是符合國家長遠規劃的，無論從（cóng）交通還是土地資（zī）源利用等方麵都是非常有利於（yú）城（chéng）市發展（zhǎn）的，雖然（rán）目前麵臨如海般的質疑聲以及諸多問題需要解（jiě）決，但今後通過不斷的摸索和經驗積累，以及法律環境的不斷完善（shàn），街區製模式會（huì）越來越成熟，我們會慢慢感受到其所帶來的便利。

由於實現街區製尚（shàng）處在探索（suǒ）階段，不能一蹴而就，更（gèng）不能一刀切，所以（yǐ）根據國情，國家（jiā）在此方麵也給了一（yī）定的緩衝（chōng）期，要求逐步打開，各個地方政府那就需要根（gēn）據各自（zì）的自身條件了，有的可能幾年就會實現，有的則可能需要70年（nián），以（yǐ）“搬遷“的方（fāng）式達成。

那麽（me），受影響最大（dà）的除了房地產業外，就是物業公（gōng）司（sī），麵臨這次大（dà）的（de）變革，物業企業到底該怎麽走？雖然目前存在質疑（yí）和諸多的政策不明朗，但對受其影響最大的物業公司來說，隻能硬著頭皮往前走，畢竟早晚得（dé）走這一（yī）步。本（běn）篇主（zhǔ）要想從兩個方麵談談觀點，想法不是很成熟（shú），敬請拍磚。以文件頒布為分水嶺（lǐng），一（yī）是（shì）文件之後的新建設社區的規劃，另一個是原有（yǒu）社區（qū）的對文件的執行落地。那麽，新建社區在設計規範之初（chū），按照文件要求進行規劃（huá），實現（xiàn）街區製（zhì）是完全可行，會讓物業公（gōng）司的服務和管理都（dōu）會得到及（jí）時（shí）調整和適應，快速厘清管理思（sī）路。對於原有社區對文件的執行和落地就要（yào）麵臨諸多問題（tí）了，如大家擔心的治安（ān）、交通、清潔和維（wéi）修等問題。

一、強化（huà）物業公司的競爭（zhēng）意識，有利於（yú）良性（xìng）競爭環境的生長

之前有牆，可以遮（zhē）百醜（chǒu），很多小區封閉式管理，在服務水準方麵不能得到更多客觀的評（píng）價，僅僅局限於本小區業主，諸多（duō）問題暴漏不出來，牆拆了之後，物業公司（sī）的服務就會（huì）全麵（miàn）的展（zhǎn）現在公眾麵前，得到公眾的評價，會（huì）有效強化物業公司的競爭意識，有利於（yú）良性競爭環境的生長（zhǎng），與此同時，物業企業的專業性可能會麵臨更大的考驗。

二、打破原有模式，快速整合和（hé）優化，以適應新（xīn）形（xíng）勢下的客戶需求

根據文件的要求（qiú），原有的服務模式已經不能（néng）適應未（wèi）來要求（qiú）和需求（qiú），需（xū）要物業公司及時的進行研判和（hé）調整。如在治安方麵，之前我（wǒ）們認（rèn）為隻要守住園（yuán）區進（jìn）出2個關鍵口，就可以（yǐ）有效控製治安案件的發生率。但實施街區製後，關鍵的兩個口又增加了多個，每個單元門口都將成為（wéi）關鍵口，加之外來人員也會翻倍增加，特別（bié）是景色優美的小區，完全有可（kě）能會成為“觀光景點”，帶給物業公司（sī）的秩管理難度可想而知。對於此，物業公司可（kě）以采取（1）巡邏崗機械化以（yǐ）提升巡邏效率和增（zēng）加巡邏半徑；（2）牆雖然拆了，崗亭（tíng）不建議取消，可以建設（shè）或退到街區中（zhōng）心位置，以便能夠和巡邏崗產生聯動效應，新建設區在一樓大廳可以設置（zhì）固定崗；（3）充分（fèn）利用監控中心，實現（xiàn）街區製後，監控中心就會發揮絕對性的關鍵作用；（4）發（fā）揮（huī）社區的（de）作用，組織老年人發揮餘熱，組（zǔ）建治安巡邏隊，以填補警力不足等情況。

也（yě）有觀點提出，外放（fàng）後的社區街道會由公安民警巡邏，物業公司不用巡防。我倒不這麽認為，因為畢竟警力有限，不（bú）可能承受這麽大的巡（xún）防麵（miàn）積，還得由物業公司協助巡（xún）防。

如（rú）在清潔方麵，實（shí）施（shī）街區製後（hòu），對清潔方麵（miàn）的挑戰（zhàn）不亞於治安方麵（miàn），特別是商業步行街，由於開放小區，人員的增加（jiā）對環境的影響也（yě）是非常大的。對於此，物業公（gōng）司可以采（cǎi）取：（1）向政府申請（qǐng）將主（zhǔ）幹道列為市政道路（lù），由政府（fǔ）維護，物業公司隻負（fù）責單元內清潔（jié）；（2）列為市政道路的清潔，物業公司或清潔公（gōng）司可以向政府進行承包；

如在交通方麵，文件並沒（méi）有對開放要求進行明確，需要各個社（shè）區根據自身條件，按照（zhào）用途（tú）逐步開（kāi）放，如將主幹道申請為市政道路，用於車行道，由（yóu）政府負責管理，次級路（lù）規劃成人行道等方式，並不一定非要都開（kāi）放成車行道，畢竟目前存在諸多安全隱患。

如在工程維修方麵，實施街（jiē）區製後（hòu），一方麵爭取（qǔ）將社區內原（yuán）本屬於政府或事業單位管轄（xiá）內（nèi）的（de）管理責任進行移交，在（zài）用工成本上可以減少一部（bù）分支出；另一方麵，強化維修人員的服務（wù）技（jì）能（néng）和工作效率，例如單元（yuán）門（mén）禁出現問題（tí）就要（yào）在第一（yī）時間得（dé）到處理，避免發生盜竊事件，這對物業公司來說是個不小的考驗。

三、服務（wù）精細化是對物業公（gōng）司提出的更高要（yào）求

實施街區製之（zhī）後（hòu），物業人（rén）員的服務半徑將縮小，集中化服務功能將凸顯，客戶會更加的關注服務（wù）體驗，這就要（yào）求物（wù）業公司由“物”的（de）服（fú）務轉向“人”的服務，在（zài）精（jīng）細化和創新方麵下番功夫。也有觀點提出，物業將消失或者基層人（rén）員將減少，這點其實完全不用擔心，物業的性質沒有（yǒu）發生任何（hé）變化，隻是服務（wù）的方式發（fā）生（shēng）了變化，變得更（gèng）接近物業（yè）的服務本（běn）質（zhì）。

四、智能化和機械化將被（bèi）廣泛使用

實施街區製之後，雖然在一些方麵物業公司減（jiǎn）少了成本的投入，例如綠化維護等（děng），但隨著其他方（fāng）麵管理的難度的增加，物業公司在整體成（chéng）本方麵並不會減少，反而會增加，特別是人力成本，那麽引進智能化管理係統（tǒng）和機械化服務以減少成本投入就彰顯的（de）尤為重要（yào）。如，秩序（xù）維護方麵，智能門禁、高清探頭、巡邏摩托、隱形道閘、車牌識別等，在清潔方麵，機械清掃（sǎo）車（chē）、垃圾自卸裝置、清雪機等。