圖說住（zhù）宅水管漏水該找誰，這次終於（yú）明白（bái）了

房屋下水管道（dào）漏（lòu）水咋辦？誰來管？

新房驗收（shōu）時不知道下水管道咋回事，如今壞了（le），該誰來負責？

樓下裝修改造把下水管道挪移了（le），造成我家管道經常（cháng）堵，我該找誰等等

出現這些問題該如何解決......

本期嘉賓

王新永

省城鄉經濟與（yǔ）社會發展研究中心 助（zhù）理（lǐ）調研員

區物業糾紛人民調解委員會 調解員

網友提問

案例（lì）一：我所在的小區是一個6層的商住（zhù）小區，一樓是門市房，經營（yíng）一家中餐飯店，因為下水道（dào）堵塞這個問題已經很長時間，一兩（liǎng）個月就要找人疏通一次，每次找到物業，給我們（men）的答複都是自用管道（dào）要業主自（zì）己花錢，共用管道（dào）物業負責清理，可是這麽（me）多年的老小（xiǎo）區管道都修改過很多次，一直都查找不到原因，業主（zhǔ）總這（zhè）麽自己掏腰包疏通下水也不是長久的事啊？

案例（lì）二：我是2014年購買的房子，因為在裝修時樓下的住戶（hù）改動了（le）下水主管（guǎn）道，現在造成我家下（xià）水管道經常堵塞（sāi），找到對方協商多次（cì）都沒有結（jié）果，說修改管道當初是經過物業同意的，但是我們找到（dào）物業卻不承認有此事，讓（ràng）我找樓上業主自行解決，我該如何解（jiě）決呢？

案例三：我三年前購買了一（yī）套7樓的商品房，拿到鑰匙後樓上樓下的鄰居都開始裝修，因為戶（hù）型的原（yuán）因，每家每戶都為了擴大衛生間的麵積和格局（jú），進行了管道修改，當時物業也沒說什（shí）麽，可是現在裝（zhuāng）修完房子，問題出現了，3樓和7樓都出現了很大的下水道反味現象，實在難（nán）以忍受，找什麽辦法解決呢？我們（men）也不能這樣一直臭下去吧？

嘉賓解答

簡單說：

一：住宅樓房下水管道漏水的（de）責任（rèn）應該如何劃分？

1、新領鑰匙入住驗房，下水（shuǐ）管道接口（kǒu）漏水、檢修口漏水，由（yóu）物業公司負責協調建設單位施工方進行質保維修。

2、夏季冷凝結露水由使用人自行（háng）處理（lǐ）。

3、專用部位在樓上或者樓下管根部出現滲漏，誰家使用誰家負責。

4、樓頂共用排氣位（wèi）置滲（shèn）漏（讓氣體不能接觸到人，直接排到空（kōng）氣中，防止有沼（zhǎo）氣等有毒氣體進到室（shì）內（nèi）對人體有害，主要作用是保持下水管內氣壓（yā）與大氣壓平衡，防止管內汙氣倒回衛生間），由物業公司負責處理（lǐ）。

二、住宅樓房下水管道分哪幾部分？不同部分，都需要誰來負責？出現問題找誰解決？

1、樓頂排氣部分（fèn），維修（xiū）維護由物業單位負責。

2、樓內公共（gòng）立管，非住戶人為損壞質（zhì）保期內由開發施工（gōng）單（dān）位負責，非住戶人（rén）為損壞質保期以外由物業單位負責（zé），裝修期間或者使用過程中造成損壞由使用者或者破壞人負責。

3、住戶專用部位（wèi），新接收鑰匙（shí）入住驗收發現問題，質保期內由開發施工單位（wèi）負責，質保期以外（wài）由物業單位負責（探討交流：物業管理圈認為此（cǐ）處“質保（bǎo）期以（yǐ）外（wài）由業主負責（zé）”），裝修過程造成問題由裝修公司負責，進駐後期出現問題由使用人負責。

4、樓內處室外公共管道 ，由物業公司負（fù）責。

5、樓（lóu）層（céng）公用檢修口，非住戶人為損壞質（zhì）保（bǎo）期以外由物業單位負責（公共檢修口（kǒu）是一處重要公用位（wèi）置，裝修期間不得封閉（bì），出（chū）現檢修維修必須使用時，專有住戶必須予（yǔ）以配合。）

責任是（shì）誰？

三、新買的樓房，驗收房屋時也看不到下水管道啊，如果裝修後發現管道（dào）破損找誰負責？

1、正常樓房竣工驗收過程中，會針對下水係統有獨立的無壓水管道進（jìn）行檢查驗收，物業公司承接查驗也會做注水（shuǐ）實驗，以保障交付正常（cháng）使用，裝修公司進場前會全麵勘（kān）察量尺（chǐ），裝修後如出現這種情況，第一（yī）責任人應該是裝修公司，像現在這種情（qíng）況物業依據裝修協議不予受（shòu）理（lǐ），建議交房（fáng）驗收時，必要的驗房程序一定不能缺少，對下水管道進行試水，以確認（rèn）完好通（tōng）暢。

提示：選擇正規裝修公司並簽訂協議合同，裝修（xiū）交付時做好驗收。（此種情況，容易出現責任模糊的問題，形成原因有很多，領鑰匙入住（zhù）前沒有檢驗，裝修完畢後使用時發現問題等等（děng）。如果在裝修過程中人為損壞、樓體自然沉降損壞、使用人使用過程中損壞，鑒定起來（lái）非常複雜。）

四、裝修時樓下的鄰居為了（le）擴（kuò）大（dà）衛生間和廚房空間，私自把主管道位置進行了改動，現在我家經（jīng）常會出現管道堵塞問題，這事該如何解決？

1、確定自家堵塞是（shì）否是由於主管道改造造（zào）成。

2、主管道屬（shǔ）於樓宇公共（gòng）管道共用部位，不得私自改動，出現這種情況應告知物業（yè）公司，確認改動是否符合建築標準，是否能保障使用功能，如屬於（yú）私自改動，物業公（gōng）司（sī）可要求其恢複，並追究相關責任。

五、小區屬於商住兩用小區，一樓為飯店（diàn），我們的主管道及（jí）外管網化糞池經常堵塞，這事怎麽解決？

1、飯店的排汙屬於特（tè）殊性的經（jīng）營排汙，小區的主管道和外網化糞池是由（yóu）物業公司負責維護清理，出（chū）現這樣的情（qíng）況應（yīng）建議物業公司和飯店經營者單獨簽訂維（wéi）護協議，定期做好檢查維護。

2、商住兩用小區一樓經營用房建議采用獨立下（xià）水，將合並的管線獨（dú）立分開，就不會經常出現主管道堵塞情況。

六、小區入住率很低，我家樓（lóu）上樓下都（dōu）沒人入住，冬天天氣很冷，凍壞了下水管（guǎn）道，現在出現了漏水現象，該找誰負責？

公（gōng）共管（guǎn）道維護由物業公司負責（zé），建議物業（yè）公司采取防寒或者（zhě）在冬季管線內設置長流水。

七、什麽情況下可以改動下水管（guǎn）道，如（rú）果改動了，出現問題誰來（lái）負責（zé）？

1、樓宇下（xià）水管線（xiàn）在不能保障整體（tǐ）共用時，出現使用功能、設計不合理等缺陷，為保證整體其它結構或者設（shè）施使用功能健全，可以進行改動。

2、建築時一（yī）樓設計不是獨立下水，一（yī）樓住戶可以保證原管道不變，將自（zì）家下水獨立（lì）設管道改動。

3、如出現必要的改動情況，可向物業公司申請，經共用使用人同意（yì），找建設施（shī）工隊進行改動（dòng），後期問題（tí）可（kě）正常由建設單位進行質保。

4、如（rú）自行改動，則（zé）誰施工誰負（fù）責。