物業清潔項目運營管理【典藏版】-格瑞戴西Greendash

釋義（yì）：在清潔項目管（guǎn）理中，要製作好（hǎo）項目（mù）“8控”，即項目管理（lǐ）中的“人、財、材料、設備管理、管（guǎn）理方（fāng）法（fǎ）、培訓（xùn）、安全（quán）管理、總體目標”是每個項目（mù）管理者必須要重點關注的節點。

以城鄉環衛一體化為例，做好前期計劃安排=運營十表，項目經理在日常事務管理中運用“一圖三表”法，在良好溝通（tōng）下，使整（zhěng）個團隊行程自（zì）覺執行的習（xí）慣，產生良好的化學（xué）反應。最終實現“員工職業化、企業運（yùn）營（yíng）自動化”的（de）局麵。

運營十表法

【項目運營十表管理法】

一、項目洽談與運營成本預定。

1、首先要充分了解當地的風土人情。

掌握當地的國民經濟總產值（GDP）情況與（yǔ）人均（jun1）（GDP）、地方財政收入和人均地方財政收入、人均可支配收入、本年（nián）度（dù）社會平均（jun1）工資（zī）基數和最低工資標準等數據；更要知曉社會勞動保險（xiǎn）繳納情況（養（yǎng）老保險：單位20%、個人8%；醫（yī）療保險：單位8%、個人2%；工傷保險：單位0.6%；個人不繳；失業保險：單位2%、個人1% ；生育保險：單位0.8、個人不繳）。

2、掌握當地行政區域（yù）麵積是多少平方公（gōng）裏、每平方公裏平均多少人、有多少個行政村和自（zì）然村、總人口是多少、每個村的人（rén）口及戶數有多少（以上年度的統計年鑒數值為準)；並且要了解國、省、縣道（dào）及連村路是（shì）否（fǒu）納入（rù）服務範圍。

3、掌握該（gāi）項目（mù）城區或農村是否有垃圾轉（zhuǎn）運站，各（gè）個垃圾轉運站服務半（bàn）徑有多少公裏和到達垃圾處（chù）理廠的距離為多少公裏。

4、掌握鎮區（鎮駐地）的人口數量和保潔麵積、需要保潔作業的道路數量與名稱、每條（tiáo）道路的起止（zhǐ）點和麵積（長、寬），以及駐地保潔是否需用灑水（shuǐ）車、掃路車等保潔作業車輛。

5、掌握城區常住人口及流動人口數量，道路數量和總麵（miàn）積，以及每條道路的名稱、起止點和麵積（長、寬）；了解道路中間有無隔離帶、兩側有無隔離帶和人行道，機掃作業時需要保（bǎo）潔幾個麵。掌握公廁的數量和具體位（wèi）置，各個公廁日常保潔所需配套的工具、衛生用品、水電、維修、糞便處理（lǐ）等所（suǒ）需花費的（de）費用；各個集貿地點的具體位置和日垃圾產生量。

6、掌握甲方是否提供垃圾中（zhōng）轉站，了解（jiě）各類作業車輛和垃（lā）圾（jī）桶的類型與（yǔ）規格，能否（fǒu）與垃圾中轉站設（shè）備配套使用。

7、根據需（xū）要進行機械作業的（de）道路（lù）長度和具體保潔要求來配備清掃車、灑水車、高壓衝洗車、霧炮車等作業車輛和數量。了（le）解車輛作業所需水源類型和水源地位置以及工程用水費用；清掃車垃圾（jī）處置地的具體位置。

8、確定人員工資定額及分配比例：保潔員（保潔、公廁、垃圾轉（zhuǎn）運站）、司機、裝（zhuāng）工、管理員、門衛等。此類人員分布在城（chéng）區、鎮區、農村、國、省、縣道。

二、項目成本預定

1、根據項目預算成本，相（xiàng）關部門出具準確無誤的項目車輛、人（rén）員和物資配備表，確認該項目運營所應配（pèi）備的車輛類型及數量、人員數量及工資標準、辦公物品、生（shēng）活物資等各個方麵的數據，為該項目提供清晰準確的配備標準。

表一：項（xiàng）目（mù）基本配置表

項目名稱
麵積(㎡)		綠化帶麵積(㎡)		人口（人）		人均（jun1）日產垃圾（T）		總（zǒng）日產（chǎn）垃圾（jī）量（T）
項目配置
名稱（chēng）		數量	工資（元（yuán）/月）	福利保險（元/月）	名稱		數量	價格	折舊（元/月）
人員配置	項目經理				人員配（pèi）置	安全員
	副經理				人員配（pèi）置	維修工
	主管				車輛設備	洗掃車
	班組長					灑水車（chē）
	道路保潔（jié）員					清運車
	公廁保潔員					護欄清洗車
	洗（xǐ）掃車司機					高壓衝洗車
	護（hù）欄車司（sī）機					XX電瓶（píng）車
	清運車司機（jī）					垃圾桶
	司機輔工					GPS

2、依（yī）據在項目前（qián）期洽談（tán）時所掌握的道路、村莊、垃圾轉運站、公廁等基礎資料，在（zài）不超出項目車輛、人員和物資配備標準的前提下，做（zuò）好項目運營計劃（huá）：明確每條街道、每個自然村、每座公廁、垃圾（jī）轉運站等應配備的保潔員人數；明確每個管理員所管轄（xiá）道路（lù）（村（cūn）莊（zhuāng））的範圍；明確垃（lā）圾桶的擺放（fàng）位置（zhì）和數量；根據道路情況和保潔要（yào）求合理設計機械保潔車輛的作業路線；根據各個村莊的具體情況來（lái）確定清運車的垃圾清運（yùn）路線等（děng）各（gè）方麵工作。

3、為作業人員和車輛劃分詳細的城區（鎮（zhèn）區）道路（lù）、集市（shì）、村莊、公廁、垃圾清運責任區，本著公平、公正的原則，將具體的保潔任務落實到每輛車、每個人。

表二：( )城鎮保潔崗位責任（rèn）區

班組長（名字）	責任區域

責（zé）任區（名字）	作業麵積（㎡）	保潔員（名字）

表三：（）村鎮保潔崗位責任區

班組長（名字）	村名（村）	戶數（戶）	保潔員（人）	保潔員（名字）

表四：城（chéng）區、國省道設備責任區

序號	車型（xíng）	車牌	路段起止
1	洗掃車
2
3	衝洗（xǐ）車
4
5	灑水車
6
7	抑塵（chén）車
8
9	吸汙車
10
11
12

表（biǎo）五：（）項目部垃圾清運責任區

序號	車牌	責任區域
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

表六：（）項目（mù）車輛抽查表

車號		時間
地點
檢查項目
檢查結果	檢查項目：（正常（cháng）項目前（qián）打√，不正常（cháng）項目前打X）【】1、轉向信號、製動信號、喇叭是否良好；【】2、製動器是否良好；【】3、燃油儲備是否充足；【】4、大（dà）小燈是（shì）否（fǒu）正常，燈玻璃罩清潔度是否合格；【】5、輪胎有（yǒu）無龜裂或損傷，輪（lún）胎充氣是否充足；【】6、發動機機油麵高度是否合格；【】7、冷卻液麵（miàn）高度是否合格；【】8、製動液麵高度是否合格；【】9、雨刮器工作狀態是否良好；【】10、蓄電池連接是否良（liáng）好；【】11、發動（dòng）機各部件有無鬆動，傳動帶是否合格；【】12、轉向係（xì）統（tǒng）有無鬆曠發卡現象；【】13、車輛各門鎖開關是否合格；【】14、行駛證、營運證、車輛保（bǎo）險等證件是否齊全。【】15、車（chē）輛年審是否在合格期內。【】16、行（háng）車記錄儀運（yùn）行是（shì）否正常（cháng）。檢查結果（guǒ）：駕駛員：檢查人員：
處理（lǐ）意（yì）見

表七：（）公（gōng）司車輛抽查處置明細表年月日

序號	區域	項目名稱	輪胎罰款（kuǎn）		其他罰款		合計	事由	備注
序號	區域	項目名稱	當事人	扣款	當事人	扣款	合計	事由	備注

表八：（）項目車輛定人定機表

項目經（jīng）理	車輛類型	車（chē）牌號	保管責任人

表九：隨車維修卡

隨車維護卡

車型：牌照：當事人：年月日（rì）

類型（xíng）	日期	維修內容	原因分析	司機	維修人
定期保養計劃








維修記錄

表十：公司車輛信息表【車輛檔案】

車號

當前公裏數（公裏）

保養維修信息

違（wéi）章信（xìn）息（xī）

保險、年檢信息

保（bǎo）險維修時間

性質

保養維修記錄（lù）

保險維修（xiū）單位

司機

費用

下次保養裏程

違章
時間

違章
性質

處罰金額

司機

車險到期時間

保險
公司

續保
時間

車輛年檢時（shí）間

備注

一圖三表法

何謂一圖三表？如上圖，要成為一個好的清潔項目經理，除了具備相當的專業技能之外，必須要具備一定的管理方法，需要運用一些有利於項目管理的工具。而下（xià）麵的內容隻是小（xiǎo）編歸納的一個工具而（ér）已。

1、項目（mù）職責（zé）結構圖。以案例（lì）為（wéi）主陳述。

管（guǎn）理構架	職責概（gài）述	對誰（shuí）負責	監管下屬	平行（háng）溝通





目的	明確職責、應知應會（huì）、層層負（fù）責、層（céng）層把關

2、項目人員、設備配置表

項目名稱
麵（miàn）積(㎡)		綠化帶（dài）麵積(㎡)		人口（人（rén））		人均日產垃圾（T）		總日產垃（lā）圾量（T）
項（xiàng）目配置
名稱		數量	工資（元/月）	福利保險（元/月）	名稱		數（shù）量	價格	折舊（jiù）（元/月）
人員（yuán）配置	項目經理				人員配置	安全員
	副經理（lǐ）				人員配置	維修工
	主管				車輛設備	洗掃車
	班組（zǔ）長					灑水車
	道路保潔員					清運車
	公廁（cè）保潔員					護欄（lán）清洗車
	洗掃車司機					高（gāo）壓衝洗車
	護欄車司機					XX電瓶（píng）車（chē）
	清運車司機					垃（lā）圾桶
	司機輔工					GPS

3、作業計劃表

XX項目作業計劃安排表

計劃	內容	時間頻率	執行人	跟蹤人	要求	注
定期作業（yè）	XX機掃	每周一次				跟蹤人（rén）對結果承擔責任
	XX衝洗	每月一次

日常作業


其他

4、考核表

永（yǒng）遠記住，沒有考核的工作為0，必須要對所做事情的結果負責任，再好的體製沒有監督考核一切為（wéi）0.較小可和是一個較大的體係，小編不再一一贅述，它主要分為：

4.1項目（mù）經理考核

4.2主管考核

4.3車隊考核

4.4班組長及一線員（yuán）工考核等等

2.2計劃管理中的兩個方法（fǎ）。

（1）PDCA計劃法（fǎ）。

製定計劃是管理者必備的技能，是（shì）一項重要職責。小（xiǎo）編在前麵描（miáo）述過PDCA法是每一個管理必須要會用的一個日（rì）常工作方（fāng）法，做計劃（huá）也不例外。計劃PDCA是將某項工作做對、做完、做好的必要條件，鑒於行業特性，清潔項目管理者大多（duō）不了解PDCA，更談不上熟練使用PDCA戴明環方法了，小編根據個人（rén）經驗以案例形式進行分享，希望能幫到（dào）大家！

在項目運營中PDCA方法的使用分為以下幾個步驟：

首先，我們要了解一（yī）下PDCA的釋義。小編認為（wéi）清潔計（jì）劃PDCA管理就是把我們在項目管理中必須要做的三種作業內容具體工作（zuò）任務建立一個能夠自動完善的工作流程。通過計劃（Plan）、行動（Do）、檢核（Check）、行動（dòng）（Action）四步驟，讓你在計劃工作中盡可能思考的全麵、科學、合理，使我（wǒ）們在未（wèi）來的工作實施中行動力和績效大大（dà）提升。具體釋義（yì）如下（xià）表：（以物業寫字樓清潔為例）

要素	內容	備注
PLAN（計劃）	為（wéi）達到（dào）電梯廳整體衛生幹淨、設施整潔、地麵幹燥等要求，設計崗位人員配置及材料工具配置要求，同時（shí）設計出作業流程及檢查考核方式及標準。	電梯廳（tīng）衛生
DO(執行)	崗位人（rén）員（yuán）按照計劃要求實施，在實施過程完成自檢，自檢就是一個（gè）小的PDCA循環	按照（zhào）劉成做事和自檢
CHECK(檢核)	崗位人員在按照計劃實際操作過程中能否達（dá）到（dào）預期的任務目標，若有，則需要結合實（shí）際進行調整	用實踐檢驗計（jì）劃（huá）理論
ACTION(行動)	在良好反饋機製（zhì）下，崗（gǎng）位人員（yuán）為了完成崗位的績效（xiào）目標，將實施效果進行反饋，用正（zhèng）確適合的操作方（fāng）法將PIAN進行完善，形成某寫字樓某電梯廳日常作業計劃	實事求是，沒有對錯之分，隻有適合

1.1計劃（huá）分類。結（jié）合項目實際（jì），將項目（mù）運營管理中按（àn）照日常、定期及專（zhuān）項作業類型將內容進行分類；

1.2按照項目環境要求，進行崗位劃分，本著實事求是的原則，蔣劃分後的崗位（wèi）進行三種作業類型分（fèn）類。

1.3需要（yào）闡述的（de）是日常作業計劃是項目崗位每日（rì）必做的任務，因項目不同而不同，和我（wǒ）們崗位“應知應會”要求一樣；

下麵以某小區的定期作業為例（lì）：

項目項目： 製表日期：年（nián）月日

日、星期項（xiàng）目			01	02	03	04	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31
區（qū）域	範圍	清潔（jié）項目	01	02	03	04	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31
		牆麵、天花、燈罩清掃
		保潔掃（sǎo）線管
		擦牆麵設（shè）施、窗（chuāng）戶、玻璃
		擦（cā）消防栓、電表箱
		擦消防栓門頂、門麵、拉杆
		擦標識牌、電梯門
		擦護欄杆、白葉窗

		水池、噴泉（quán）水清洗
		地麵清洗、果皮箱清洗
		擦宣傳欄、燈
		擦排水管、消防管、消防模（mó）塊（kuài）等
		擦崗亭、水表、煤氣開關
		沙井溝、單車棚

		外圍地麵清洗（每月一次）
		地下車庫地麵清洗（每月一次）
		外圍路燈、燈罩（每季度一（yī）次）

注：：“△”操作日標記，如（rú）遇特殊情況可調整計劃日期（qī）

製表人：負責人：

（2）5W2H計劃（huá）法。小編認為此方法是我清潔管理（lǐ）者必要的能力體現。本來5W2H法強調的是提問的重要性，對清潔行業（yè）管理者而言，5W2H恰恰為我們在處理（lǐ）事情提供了一個簡單有效（xiào）的思路：7個方麵簡潔、明（míng）確，科學合理。

在計劃擬定中，我們不妨使用5W2H法做如下嚐試（以寫字樓天然大理石結晶為例）：

要素	本義	引申義
what	什麽（me）？目的是什麽？做什麽工作	1）對象=某（mǒu）寫字樓辦公區大理石（shí）晶（jīng）麵養護； 2）目的=結（jié）晶拋（pāo）光，防塵、防滑，靚麗；3）內容=500㎡龍舌蘭天然大理石（shí）；
how	怎麽做（zuò）？如何提高效率？如（rú）何實施？方（fāng）法怎樣？	1) 方法=美國莊臣（chén）精粉配合晶麵機施工； 2) 過程=按照技術要求來回反複研磨至精粉（fěn）幹透； 3) 工具=晶麵機+配種2塊、莊臣精粉、111拋光機（jī）、紅墊、白墊、1號鋼絲棉等若幹； 4) 維（wéi）持= 定後續養護要求，不間（jiān）斷維護
why	為什（shí）麽？為什麽要這麽做？理由何（hé）在?原因是什（shí）麽？	1）養護方法不對，造成必須要結晶養護； 2）崗位人員不負責任； 3）環境較差； 4）......
when	何時？什麽時間完（wán）成？什麽時機最適宜？	1）時間=施工時間； 2）時間=作業時限； 3）時間=耗時長短；
where	何處？在哪裏做？從哪裏入手（shǒu）？	1）做哪個區（qū）域？2）先做？後做？ 3）從哪裏入手？
who	誰？由誰來承擔？誰來完成？誰負責？	1）誰造成的？ 2）誰發（fā）現的？ 3）誰對此事（shì）負責任？ 4）誰來解決此事？
how much	多少？做到什麽程度？費用產出水平如何？	1）500㎡麵積； 2）耗材多少？ 3）時間、人工、折舊等成本多少? 4）我的收益是多少？

通過上述案例嚐試，能夠發現，5W2H方法在清潔計劃管理和後續的運營（yíng）管理（lǐ）中給我們帶（dài）來很多好處： 1、可以準確界定、清晰表述問（wèn）題（tí），提高工作效（xiào）率。

2、有效掌控事件的本質，完全地抓（zhuā）住了事件的主骨架。

3、簡單、方便，易於（yú）理解、使用，富有啟發意義。

4、有助於思路的條理化，杜絕盲目性。有助於全麵思考問題，從而避免在流程設計（jì）中（zhōng）遺漏（lòu）項目。

俗（sú）話說（shuō），“要打仗、先選將！”

一個項目管（guǎn）理的好壞與否與項目經理息息相關（guān），所以（yǐ）對於項目經理的選聘應放在首位。

一（yī）個項目就是一個企業的縮影，按照上圖要求我們對項目（mù）經理的（de）要求（qiú）似乎過高，其實不然。
既然項目（mù）是企業的縮影，無疑在整個項目管理中，企（qǐ）業管理中涉及到人、財、物及安全等問題在項目管理（lǐ）中都會遇到，並且可能（néng）會時時遇到，那麽對項目經理而言就是一個極大的考驗：
考（kǎo）驗項目經理的道德（dé）素養、管理（lǐ）知識以及行業專業能力。
大多數企業在選聘項目（mù）經理中為何把（bǎ）項目管理經驗作為首要條件，也就是因為（wéi）曾經體驗過，才能真正的體會清潔項（xiàng）目管理是怎麽回事，而不是書上說的那樣，當（dāng）然這是由清（qīng）潔行業的特殊性決定的！

某些時候一個項（xiàng）目經理的作用往往不亞於公司（sī）的（de）副總經（jīng）理。
畢竟公司的效（xiào）益（yì）來源於每一個（gè）單獨的項目收益。項目經理在工作中麵對（duì）的是多個群體，並且（qiě）群體的特性多樣，如業主單（dān）位、上級領導、下屬及基層（céng）員工、項目就近社會關係（xì）以及家庭關係等等。
不容易（yì）！
上述（shù）是我個人對（duì）項目經理體驗的（de）整理。有體驗才知（zhī）道，我們隻有（yǒu）具備了一定的“金剛鑽”，才能攬清潔項目管理的“瓷器活”呀！

那麽項目該如何在項目（mù）管理合理分配自己的精力和時間呢？

小編整（zhěng）理的13項能量分配圖，所（suǒ）表達的意思其實就是對項目經理管理範圍及能力的要求！

當具體到項目管理中（zhōng）的（de）具體事時，上麵的（de）9個方麵基（jī）本囊括了我們該做的事情

物（wù）業清潔項目運營管理【典藏版】

格瑞戴西（xī）

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