大（dà）廈物（wù）業保潔服務項目投標文件（含技術部分說明）

目錄

第一（yī）章總體保潔管理服務理念、組織架構（gòu）及製度8

1、保潔服務項目物業管（guǎn）理項目招標方需求及內容要求 8

1.1 保（bǎo）潔服（fú）務項目概況 8

1.2 物業管（guǎn）理目標和方式11

1.2.1 管理目（mù）標（biāo）11

1.2.2 管理方式11

1.3 保潔服務（wù）主要內容和要求12

1.3.1 領導保潔服務12

1.3.2 秩序維護服務14

1.3.3 會議保潔服務15

1.3.4 日常維護維修服務16

1.3.5 公共設施設備的年檢（含第三方單位管理及質量（liàng）保（bǎo）證（zhèng）方案（àn）） 22

1.3.8 采購人對（duì）服務（wù）企業（yè）和管理質量的相關要求26

第二章服務項（xiàng）目保潔管理特點、難點、重點（diǎn）

2.1 服（fú）務項目的公益（yì）性文化場所特點28

2.2 服務項目物業管理的難點及重點28

第三章我司提高整體保潔服務質量的設想和策劃30

3.1 管理服務理念、定位及（jí）目標30

3.2 項目管理服務定位 32

3.3 項目管理服務目（mù）標 33

3.4 物業管理相關製度35

第四章保潔服（fú）務分項實施方案

1、保潔物業管理服務實施方案98

1.1 保（bǎo）潔管理人員基本配置100

1.2 保潔服務管理（lǐ）目標和製度101

1.3 保潔服（fú）務（wù）管理目標 101

1.3.1保潔管理流（liú）程 103

1.4 保（bǎo）潔服務各專（zhuān）項管理製（zhì）度104

2 保潔服務管（guǎn）理人員（yuán）內部考核（hé）的內容、標準、方（fāng）法111

2.1 保潔人員各工作崗位職責（zé）111

2.2 保（bǎo）潔人員內部考核製度及獎懲製度 117

2.3 保潔（jié）設備設施管理方案119

2.4 監（jiān）控係統設備設施（shī）管理119

2.4.1 消防（fáng）電梯（tī）設備（bèi）設施管理121

2.4.2 其他設備設施管理124

2.5 保潔服務（wù）管理作業質量標準及內部考核方法125

2.5.1 保潔服（fú）務管理（lǐ）作業質量要求 125

2.5.2 保潔服務（wù）管理作業質量標準 126

2.5.3 保潔服務管理（lǐ）質量考核方法127

2.6 保（bǎo）潔管理服務（wù）程序、規程和管理（lǐ）方案（àn）說明129

3、會務接待保潔服務實施方案179

3.1 會務（wù）接待管理人員基本配置179

3.2 會務接待管理目標和製度180

3.3 會務接待管理人員內部考（kǎo）核的內容（róng）、標準、方法186

3.4 會務接（jiē）待設施管理方案； 188

3.5 會務接待管理作業質量（liàng）標準及內部考核（hé）方法189

3.5.1 會務接待管理服務質量標準189

3.5.2 會務接待管理內部考核辦法190

3.6 會務接待管理服務程序、規程和管（guǎn）理方案194

第五章實行保潔服務的平穩過渡（dù）計劃和實施措施267

1、物業平穩過渡交接方案（àn）267

2、物業接管（guǎn）實施方案 268

2.1 物業接管工作安排 269

2.2 物業接管中的工作 269

2.3 物業驗收、接管（guǎn）後的工作： 270

3、物業（yè）交接資料清單 271

3.1 財務類交接271

3.2 檔（dàng）案類271

3.3 合同（tóng）協議（yì）類272

3.4 圖紙或資料類273

3.5 施工圖276

3.6 聲像資料276

3.7 配（pèi）套設施設備類276

3.8 其他物資財產類279

第六章停車場及（jí）底層商（shāng）鋪（pù）的保潔（jié）管理方案和（hé）應急措施 289

1、停車場管理方案（àn）289

1.1 停車場管（guǎn）理目標及管理管理模式289

1.2 管理（lǐ）製度及操作程序290

第七章應急預案的製定實施措施303

7.1 消防應急（jí）預案（àn）304

火災處理流程圖311

7.2 抗台應（yīng）急（jí）預案312

7.2.1防台防汛應急（jí）流程圖320

7.3 電梯困人應急預（yù）案 321

7.3.1電梯困人處理流程圖324

7.4 盜竊等（děng）治安事件應急預案325

7.4.1應急流程圖： 328

7.5 水（shuǐ）浸事故應急方案 329

7.5.1水浸事故流（liú）程圖331

7.6 跑水事件應急預案 332

7.7 雨、汙水管及排水管阻塞的應急方案335

7.7.1雨、汙水管及排水管阻塞應急處理（lǐ）流程圖336

7.8 給排水係統故障（zhàng）應急方案337

7.9 停電停水應急方案 339

7.9.1停電停水應急預案圖342

7.10 群體（tǐ）性上訪事件應急處置預案343

7.11 防恐防暴應（yīng）急預案350

第八章需要提供的（de）其它說明和資料。 356

1、物業管理員工培訓（xùn）工作方（fāng）案356

1.1 培訓（xùn）目標356

1.2 培訓（xùn）係統的實施（shī）運作357

1.3 培訓計劃359

2、物業員工（gōng）工作服方案363

2.1 管（guǎn）理人員工（gōng）作服363

2.2 保潔工作服364

2.3 保潔工作服365

3、員工行為（wéi）規範（fàn）及儀容儀（yí）表標準（zhǔn）367

多年投標（biāo）文件編製經驗，總結出投標書編製的核心要（yào）點：

一、嚴格應答是前提

保潔服務（wù）投（tóu）標書應該按照招標書（shū）的要求進行嚴格的應答，應答（dá）的順序（xù）和格式最好嚴格遵循招標書的要求。

二、如何體現資質優勢

對於招標書沒有要求的內容，特別是商務標書，最好不要畫蛇添足，如果希望增加對保潔服務項目投標有幫助的資質，最好經過慎重的考慮，確保沒有漏洞。商務部分主要的目的是展示投標公司的實力，確保參加保潔服務投標的資格。首要是確保（bǎo）投標有效。注意有些東西可以講（jiǎng）出來，但（dàn）不是所有可以講出來（lái）的東西都適合寫出來。

三、商務及技術偏離的處理

對於投標文件與招標文件中有差異的部（bù）分，通常招標方要求標注在差異表（biǎo）中，在編寫投標方案時，應該盡可能的（de）將保潔（jié）服（fú）務差異部分找出來，描述清楚，但（dàn）是，在最後整理、提交差異表時，就（jiù）需要特別慎重，並（bìng）不是每個保潔服務差異都適（shì）合在這（zhè）個正式的場所以（yǐ）正式的方式（shì）提出，有些（xiē）東西需要（yào）保（bǎo）持一（yī）種（zhǒng）模糊的狀態，以提高中標的可能性（xìng），同時，又可以為商務和技術談判留下伏筆，便於談判（pàn）中的進退。

四、投標報價的藝術

報價單按照正規要求填寫、蓋章、密封後，最好（hǎo）能有一兩套空白（bái）的備份，報價單的格式與正式報（bào）價單一樣，但是價格不填寫。因為在正式報（bào）價單封裝好到遞交報價單前的這段時間，銷售人（rén）員很可能探聽到對手的價（jià）格或用戶對項目整體價格的意見，這是候需（xū）要根據項目、市場、對（duì）手、用戶（hù）的情況進行價格調（diào）整，這時就可（kě）以使用備份的報價單（dān）。特別是公司到異地投標，要想重做報價單，時間基本上是不允許的。

五、密封條的處理

在規定的投標文檔密封條基（jī）礎上，一定要多準備幾張備用的密封（fēng）條，當然是蓋好（hǎo）章的，特（tè）別是公司到異地投標，市場信息千變萬化，你不可能保證在投標前不修改（gǎi）。

六、反複（fù）檢查防（fáng）止廢標

商務投標書中的資質和要求公司蓋章（zhāng）的部分一定要對照招標書的（de）要求， 嚴格檢查，這部分的錯誤和遺漏將（jiāng）有（yǒu）可能造成（chéng）廢標， 因此，最好（hǎo）有兩個以上的人員專門檢查核（hé）對。

對於一個（gè）集團公司下的多個法人（rén）公司之間，可能存在資質（zhì）共享的情況（kuàng），這（zhè）時，應該注意檢查哪些資質不是投標法人單位的資質，如果本投（tóu）標法人單位的資質，應該請資質擁（yōng）有的法人（rén）單位簽署授權聲明，否則，招標時可能造成“擅用第三（sān）方公司的資質欺騙招標（biāo）單位”的後果而成為廢標。