【教學版】物業清潔項目管理實務（四）

清潔（jié）靠品質，品質（zhì）部是檢查衛生的嗎？我的品質管理思路如下：

①品質部必須隸屬於公司總經理級的領導麾下，可以是副總經理，隻有1人即可，權限是能調（diào）動公（gōng）司任何部門的人和資源去稽核項目的人事和財務；

②提前告知項目部品質部相關（guān）人去項目的時（shí）間及工作內容；

③品質部組織項目碰頭會後，人（rén）事專員（勞動關係、考勤、調薪（xīn）、保險、加班、台賬等）和（hé）財務專員（yuán）（財務管理（lǐ）、稅收、相關規（guī）費等）分別就相關（guān）工作進行稽查（chá）審核；

④通過稽核，將發現的（de）問（wèn）題進（jìn）行匯總，再次舉行碰頭（tóu）會；

⑤以培訓的形式對項目管理存在的問題進行修正、督促落實（shí）；

最後會發現，這樣的品質工作才是治本的方法，而（ér）平時的衛生檢查隻是一（yī）個治標的（de）過程。

5S管（guǎn）理在中國普（pǔ）遍應用；更是成為清潔行業裏衛生品（pǐn）質管理的（de）經典法則。清潔也是服務（wù）行（háng）業：

①形象（xiàng）禮儀、微笑服務等（děng）也是清潔品質之一；

②隨著業主單位管理越來越精細，常見崗位優化逐漸被取消，通（tōng）過減少人工成本而提高利潤的方法不再應用，利潤越來越薄（báo），所（suǒ）以節約（yuē）被（bèi）行（háng）業越來（lái）越重視；

③一線員工大齡化，安全防範（fàn）壓力大，做的（de）已經很好了，對於年（nián）老一線工人的安全事故依然難以控製；上麵內容就是增（zēng）加（jiā）的3S內容；

④對清潔行業而言，但凡重視培訓的企（qǐ）業，其項目管理乃至（zhì）品質管理都（dōu）相對好，而上（shàng）述所有的管理行為都（dōu）需要經過培（péi）訓過程落地。所以在清潔（jié）行業培訓工作是一（yī）項持之以（yǐ）恒的重要工作，最後的（de）一個Study是實（shí）現所有（yǒu）管理行為（wéi）的核心。

①上圖描述四種方（fāng）法嚴格意義（yì）上並不適合清潔（jié）企業。主要是絕大多數（shù）清潔（jié）企業（yè）基本上崗位相對固定。把品質考評（píng）放在考評人的第一位，因為它是所有考（kǎo）評行為的結果體現，和“態度決定一切”是一（yī）個道理（lǐ）；

②屬於人的行為考評範疇，在正（zhèng）常情況下可采取行為觀察（chá）法判定職工行動力，甄別（bié）優秀人（rén）員還需要“關鍵事件法”；

③清潔企業最常見的（de）效（xiào）果考評是“直接指標法”，就單一事件用單一指標去（qù）核定（dìng），“績效標準法”做用（yòng）於中層管理者，高層管理者則強調“目（mù）標管理法”。

清潔行業講究（jiū）的是“成本效益原則”，在此原（yuán）則下，追求經濟效益強調節約，所有（yǒu）的管理結構都是“直線型”的（de）；

行業（yè）裏很少有企業願意在人事管理占用成本，基本上是越簡單越好，故而行業裏考（kǎo）核基本上不存在。上圖內（nèi）容是一個簡單的（de）考核表：

①總經理（lǐ）采用（yòng）“年終目標”考評（píng）；

②高管和經理級強調管理“情商”；

③主管職員和職工以服從性（xìng）為主。

案例直述

案例直述內（nèi）容

俗話說“理論源於實踐（jiàn），又（yòu）指導實（shí）踐”，管理（lǐ）學術中有太多的（de）管理理論、定律、原理（lǐ）與發則，我們不妨一用（yòng）；

①PEST分析法適合做戰略分析和（hé）決策；

②SWOT法適合高層做決策管理；

③5W2H幾何分析法則是管理者（zhě）必備（bèi）。給我（wǒ）們提供了一套思考的方法，在管理工作中對目標計劃進行分解和進行決策的思維程（chéng）序。它對要解決問題的目的、對象、地點、時間、人員和方法（fǎ）提出一係列的詢問，並尋求解決問題的答案，簡單高效；

④PDCA戴明環是一個螺旋式上升的循環過程，不斷循（xún）環，不斷進步，建議作為個人行為管理的工具，分為4個方麵（miàn）：（1）找問題、分析原因（yīn）、找（zhǎo）主要（yào）因素、定計劃；（2）計（jì）劃實施；（3）結果評估；（4）改進、定新計劃。

案例直述

圖中是2台筆記本的桌麵，分別是辦公和宿舍用的電腦。

通過在桌麵上刻意的分區，便於在不同區域找到自己對應的（de）工作事務；

平時使用雲盤辦公，隻要有網絡就可（kě）以把所（suǒ）有的工作內容通過電腦或手機關聯起（qǐ）來，是一個好方法；

超鏈接“三個好的管理方法”就是關於“5W2H\PDCA\PEST法”的描述。

使用合適（shì）自己的方法可以讓自己（jǐ）在“心（xīn）態（tài）調整、目標管理、時間控（kòng）製、學習提高及行動力”上有規可循。

（詳細內容在（zài）後續的附件中描述）

垃圾分類很火，各地對於如何進行垃圾分類都有自（zì）己的試點嚐試，編者認（rèn）為，無論采取哪種商（shāng）業模式去試點或嚐試，應該遵循“一聽三響”原則；

①一切本著“實事求（qiú）是，從實際（jì）出發”的原則，因地域條件不同。別處的經驗隻能（néng）參（cān）考，不可複製；

②政府履行“為人民服務”行為，在實施垃圾分類政策時，對當地環境肯定要經過專家調研、論證、甚至試點（diǎn）後才會頒布（bù）“辦法”。這本身（shēn）就是一個嚴謹的過程；

③垃圾分（fèn）類（lèi）不開百姓（xìng），很多村（cūn）鎮在實（shí）施試點時，首先（xiān）要考慮當地民眾的基本組成、職業特征、年齡結構及當地（dì）其他生活配套，再決定采取（qǔ）哪（nǎ）一種形（xíng）式推廣；

④“看菜吃飯，量體裁衣，在什麽山頭（tóu）唱（chàng）什麽歌（gē）”從（cóng）項目實際出發。

①上海保潔經驗（yàn）。垃圾分為幹垃圾、濕垃圾、有害垃圾（jī）及可回收物。從便利市民投放、便於實現（xiàn）垃圾分類實效的（de）角度出發，按照統一的分類標準，考慮不同場所各類（lèi）垃圾產生量、產生頻率以及垃圾投放與收集點的差異（yì），進行合理配置；

②廣州保潔經驗。垃圾分為（wéi）可回收、餐廚、有害垃圾及其他。強調的是領導重視、加強宣傳（chuán）；政府引導、促進參與；打造樣板、完善末端；用《廣州生（shēng）活垃圾分類製度規範體係》（一（yī）核心、兩（liǎng）重點（diǎn）、四改變）促使廣州（zhōu）垃圾分類落到實處；

③深圳保潔經驗。深圳（zhèn）生活垃圾按照四分類標準分類，分為可回收、廚餘垃圾、有（yǒu）害垃圾及（jí）其他。生活垃（lā）圾分類3.0模式“集中設置分類投放（fàng）點＋定時督導”模式。日2400噸生活（huó）垃圾，通過分（fèn）流分類處（chù）理（lǐ）11%，分類減量2.5%，其餘全部區內焚燒，實現垃圾零填埋。

垃圾分（fèn）類（lèi）及清運一般會通過清潔企業去運（yùn）營，企業是要講利潤的（de），如何在垃圾分類及處置中定價？

①垃圾清運至處置場（填埋場、焚燒廠（chǎng）等），政府會按照清運的噸數付費，清運費也如此（cǐ），如果垃圾分類服務包含清運及處置，則按（àn）噸數所付的費用就是收入，考慮到基（jī）本運營成本，需要對基本噸數有（yǒu）一個保底數字，即（jí）能保障正利（lì）潤的界限數值（zhí）；

②在每日垃圾噸位（wèi）數值基本相（xiàng）同的情況下，在保底正利潤前提下，需要有一個保底價位，即單價保底（dǐ）。

應（yīng）急處理程序就（jiù）是一個過程。

①成立領導小組，結（jié）合項目和業主需求將應急行為進行分（fèn）類，須（xū）注意的是領導小組的管理層級一（yī）定要符合公司的管理層級，這樣應急（jí）管理和公司正常管理一致，應急管理才會順暢；

②在程序方案中涉及到人、硬件、流程及後續處理要求的文字（zì）描述；

③演練是應急管（guǎn）理（lǐ）不可缺少的環節，隻有通過演（yǎn）練才能發現預案（àn）中存在的不足（zú），便於（yú）完善（shàn）；

④在充分演練的基礎上，找出各部門在配合上的不足，就實際（jì）演（yǎn）練中出現的不可預見的事情進行分（fèn）析，並將之完善到預案（àn）中；

⑤采（cǎi）取“三不放過”原則，對於任何應急（jí）結（jié）果，都（dōu）要做（zuò）到結果有處置（zhì）、相（xiàng）關人員有教育、責任人有獎懲，並將“三不放（fàng）過”內容進行交底。

①數建築物使用的（de）材料都含有一定的可溶性遊離鹽、堿，如鎂、鉀、鈉、鈣（gài）等金屬鹽類合物，外界的鹽分也會隨同雨水（shuǐ）流淌被帶入建築物的外牆體（tǐ）內；

②大氣中的各種（zhǒng）有害氣體（tǐ），在大氣條件下遇水會形成硫酸、碳酸或硝酸，對堿性無機材料裝飾的建築物外牆麵會產生腐蝕作用，會加劇鋁合金材料裝飾的建築物外（wài）牆麵（miàn）的（de）腐蝕程度；

③暴雨和風沙（shā）都會對建築物外牆裝飾麵產生衝刷、磨（mó）損作用；

④塵埃顆粒與建（jiàn）築物外牆麵接觸時，由於各自的電荷極（jí）性不同（tóng），會產生吸引力，幕（mù）牆玻璃上的（de）灰塵、汙垢就是靜電吸引力的結果，在惡（è）劣（liè）條件（jiàn）下，釉麵磚也能被嚴重汙染；

①必須正確選用清潔劑（酸性、堿性及溶劑）；

②必須調製適當的濃度（dù）（按說明書中要求的稀釋比例稀釋）；

③必要時用（yòng）溫水稀釋（市場上銷售的清潔劑，一般在常溫（wēn）下即可以（yǐ）發揮作（zuò）用（yòng），但（dàn）如果使用40℃左右的溫水，效果將更好）；

④作業後必須擦洗幹（gàn）淨；

⑤必（bì）須注意勞動保護（作業時應戴上防護手套。萬一沾在皮膚上或濺入眼（yǎn）內，應立即（jí）用大（dà）量清水衝洗幹淨）；

⑥嚴（yán）禁使用有毒有害清潔劑（短期內具有較好的去汙除鏽作用，但它嚴重汙染了環境，對人體（tǐ）、對（duì）牆（qiáng）麵、對被濺（jiàn）到的物體均產生極大的腐（fǔ）蝕（shí）和損害）。

①一般情況是，風力應小於４級，天氣下雨、下雪、有霧、能見度差以及高溫（35℃以上（shàng））或低（dī）溫（5℃以下）等，都不適宜進行外牆清洗；

②18-38歲，血壓正常，視力良（liáng）好，無恐高（gāo）症，須經過專門的培訓，取得國家勞動部門核發（fā）的高空作業證書，禁止無證上崗；

③外牆清潔的設（shè）備必須（xū）處於良好的工作狀態，吊籃必須定期檢查保養，每（měi）次工作前必須對鋼絲繩、傳動部位和保險裝置進行檢查，發現故障或原因不明的不正常（cháng）現（xiàn）象應停止使用。用吊板（bǎn）工作的也（yě）應對吊（diào）繩、吊板等固定用具進行認真檢查，凡吊繩（shéng）有發毛、部分絲股斷裂等現象應立即更換新繩。

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